摘要：从房地产资金来源结构的角度入手，探究西安市房地产价格的不合理上涨。根据1995－2008年西安市房地产开发资金来源与房地产价格数据，在利用ADF法对时间序列数据进行平稳性检验的基础上，运用Granger因果关系检验模型对房地产开发资金来源变动与房地产价格变动之间的因果关系进行实证研究。结果表明：国内贷款、利用外资与房地产价格的变化没有直接的因果关系；其他投资与自筹资金对房地产价格有着一定的推动作用。
关键词：资金来源；房地产价格；格兰杰因果检验
一、问题的提出与文献评述
2007年由美国次贷危机所引发的全球金融危机使世界各地区的经济受到严重影响，如何有效控制房地产过度投资，消除其泡沫成为稳定区域经济发展的世界性重大课题。中国房地产业经过改革开放30年的快速发展已成为拉动经济增长的主导产业，但也面临着种种问题：因中国工业化城市化进程的加快，大量农业人口向城市人口转移构成了对城市住房需求的巨大压力；低成本的购房贷款以及对福利房居住环境的改善进一步推动了大量人群较为长期的刚性购房需求；同时土地财政与地方政府的利益亦推动了中国房地产价格的飞速上涨。该价格不仅严重脱离了中国经济发展的现实，并且上升速度给经济的平稳发展带来了巨大风险。如何抑制过快增长的房地产价格，有效地抑制过度投资并提出适应经济发展水平的相关政策，是我国当前正在探索解决的难题。理论界加快了对上述问题的研究，从不同视角探寻问题核心所在，力图为政府的有效调控措施提供理论依据。
本文将从房地产资金来源的角度对西安房地产价格持续上涨的影响因素进行分析揭示这一问题的原因并针对性的提出政策建议。
针对近几年我国房地产价格不合理的上扬，学者们进行了大量地研究与探索，概括起来主要是从土地市场、货币金融政策、宏观经济与政策、资金来源的角度进行研究，此类因素均对房地产价格造成了显著影响。通过综合分析，这些成果分别从土地价格对房地产价格的影响、宏观经济政策与房地产价格的相关性、货币金融政策对房地产价格的调控等角度来研究我国房地产价格变动的影响因素。
研究土地价格对房地产价格的影响有：我国目前房地产业的土地供应存在诸多问题，即当期政府过多支配未来资源，高额垄断的收益使政府不断挤占农用地，房地产高价对居民消费产生“挤出效应”等。赵贺认为，随着中国城市化进程的加快，基础设施、配套服务及周边环境的改善使土地价值日益凸显，地价作为土地价值的反映，理应有所提升。同时，地价也明确地反映了市场的供求状况，有利于土地资源的优化配置，拉升了房价，又进一步促使了地价的上涨，因此地价与房价是相互转化的。这些研究深刻的揭示了地方政府财政收益、土地价格与房地产价格上涨之间的关系，也为中央政府控制房地产价格上涨出台土地控制政策提供了重要依据。
金融货币政策对房地产价格的影响研究效果最为显著。贷款利率越低房地产开发商就能以更低的成本获得资金，同时获取高额利润，而存款利率却会影响投资者的资金投向，低利率将使消费者投资于房地产等高利润行业，按揭贷款实际利率越高，房屋价格越低。梁云芳、高铁梅等运用1995－2005年的季度数据，实证研究得出利率及货币供应量与房价负相关。但是，已有的研究主要集中于分析货币政策对房地产价格的静态影响，并且通过调控房地产信贷在短期内遏制了房地产价格的迅速增长，却并没有刻画出长期的动态影响趋势。
国家的宏观经济和政策对于房地产价格的影响一直是十分巨大的。刘立民认为宏观经济环境与政策环境的发展变化引起房地产市场供给与需求的变化，同时居民收入水平和经济的景气程度等因素的变化与房地产价格的形成有着密切的关联性。沈悦、刘洪玉认为在经济持续速度增长的情况下房地产价格适当上升，对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用。总之，国内对于房地产价格与宏观经济互动关系的研究，仍然停留在定性分析的层面上，从相关性的角度调控房地产市场容易造成政策“一刀切”的现象，政策的负面影响不容易控制。
上述诸多研究成果虽然为各级政府近年来实施房地产市场宏观调控提供了一定的理论与现实依据，但仍然不能解答在目前我国房地产调控政策下西安房地产价格仍处于上涨趋势这一问题，显然，西安房地产价格上升的影响因素不止上述几方面，因此深入分析西安市房地产投资来源结构是十分必要的。从这一角度切入对房地产价格的研究在学界尚属少见，仅有吴老二、祝平衡从房地产资金来源的角度提出了四个假设；(1)外资大量进入是促使房地产价格快速上涨的重要原因；(2)由于我国债券市场不完善导致了债券投资对房地产价格起着一定的抑制作用；(3)其他投资大量进入导致了房地产价格的快速上涨；(4)银行贷款对我国房地产价格的影响越来越合理。同时，在此基础上对我国35个城市进行实证检验，对上述假设进行了论证。但值得注意的是，这些研究是从整体视角并未根据地区之间经济发展的不平衡来区分研究，忽略了地区之间的特殊性。本文即是在此研究成果的基础上，从不同来源的资金规模对房地产价格产生的重要影响出发对西安市的房地产资金来源与价格变化的关系进行分析。
二、西安市房地产资金来源与房地产发展
西安市的房地产是随着我国改革开发发展起来的，特别是在西部大开发中得到了快速增行。从投融资体制来看，其经历了逐步从以前单一的国家投资转变为由银行贷款、外资、自筹资金、其他投资等多种方式并举的资金来源格局。为了方便分析西安市房地产资金来源与西安市房地产发展之间的关系，本文将基金来源结构确定为国内贷款(其中包含银行贷款与非银行金融机构贷款)，利用外资(含外商直接投资)，自筹资金与其他资金(包括定金及预付款、个人按揭贷款)。其中由于国家预算内资金的数额逐年下降几乎所剩无几，将之归入国内贷款这一项目中。
(一)国内贷款
自次贷危机以来，为刺激经济增长，我国不断调低银行款利率，使得居民个人住房贷款成本大大降低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，房地产开发企业因经济危机而造成的资金断裂出现了缓解，银行贷款成为最有保障资金来源。2007年至2008年，房地产开发每平方米所用银行贷款增幅达24％，从每平方米的659元上涨到823元。银行贷款对我国房地产价格的稳定与快速上涨起到了重要的作用。值得注意的是，近年来随着我国商业银行经营体系的逐渐完善，以及我国房地产业宏观调控体系的完善，监管体系的不断深化，已经不存在房地产起步初期造成的信贷混乱。目前，外资与民营资本对房地产行业所带来的影响远大于银行信贷，银行业对于房地产业的支持越来越趋于合理化。
据统计，2010年我国房地产领域吸收FDI增幅明显较大。1－11月房地产行业吸收外资201亿美元，同比增长48％；截止2010年7月，西安市房地产业实际利用外资1.79亿美元，同比增长131.4％。以上数据清晰地说明，继次贷危机后世界经济逐渐复苏，中国作为新兴市场已成为国际游资流动的主要地区。近些年随着我国一线城市城市化规模的不断扩大，一线城市的土地资源不断缩减导致地价飞涨、各项限制房地产发展的政策相继出台，房地产价格远远偏离均衡价格，房地产业发展受限。相对于北京、上海等一线城市的过度开发，二线城市的房地产业尚存在巨大发展空间，且更具有成本及政策优势。基于这些优势，西安房地产业外资利用规模增长迅速，在未来的几年中仍将不断扩大。
(三)自筹资金与其他资金
自筹资金与其他资金主要是指来源于主要包括社会集资、个人资金无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。自2000年以来，房地产开发每平米所用自筹资金与其他资金均出现上涨，特别是自筹资金在2005年出现波动后一直大幅上升，2008年房地产开发每平米所用自筹资金为2696元，比2007年增长50％，而2009年底西安市房地产自筹资金比2008年增幅达48％。西安房地产其他资金也一直处于增长状态，增幅比例相对较小。
改革开放以来，随着市场经济的不断发展以及投资渠道的多样化，我国民间资本的规模迅速壮大。加上近年来银行信贷对于房地产的资金支持逐渐趋于理性化，不再成为未来房地产开发的主要资金来源。因此，目前民营资本对房地产行业所带来的影响远大于银行信贷。
三、实证分析：资金来源结构对房地产
价格上涨的影响分析
(一)数据说明
本文从《陕西省统计年鉴(1996－2009)》提取西安市房地产业中国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的数据。为了便于比较，本文将国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金除以当年的房地产销售面积，得出单位销售面积所分摊的投资额，利用1996－2008年各年西安市房地产价格及房地产开发企业资金来源的时间序列数据并构建相应的指标，首先运用单位根检验时间序列指标的平稳性，进而通过Granger因果关系检验模型分析房地产开发资金来源与房地产价格之间的因果关系。
(二)计量检验
本文拟采用格兰杰(Granger)因果关系检验模型来分析房地产资金来源与房地产价格的相互关系，也就是说确定房地产各项资金来源的变化是否是房地产价格变化的原因。
时间序列分析最为重要的一点是变量的平稳性，因为大部分整体经济时间序列都有一个随机趋势，这些时间序列被称为“非平稳性”时间序列，当用于平稳时间序列的统计方法运用于非平稳的数据分析时，人们很容易作出安全错误的判断(陈焰、陈永志，2004)。动态计量经济理论要求在进行宏观经济实证的分析时，首先必须进行变量的平稳性检验，否则会出现“伪回归”(spuriousregression)现象，以此作出的结论很可能是错误的。
1.单位根检验为了避免用非平稳时间序列直接进行因果分析而产生的伪回归，须先对各时间序列变量进行平稳性检验。本文采用ADF(单位根检验)对房地产开发资金来源的各指标及房地产价格的变动量进行平稳性检验。用AIC准则(Akaike In.f0 Criterion)和SC准则(Schwarz Criterion)确定最优滞后阶数(Lagged differences)，二者同时为最小值时，滞后期为最优滞后阶数。
西安市房地产价格及房地产开发资金来源各项指标的单位根检验结果如表2所示，从表2的检验结果可知，西安市房地产价格及房地产开发资金来源的各项指标均是平稳的，不需再进行协整检验，可直接进行Granger因果关系检验，分析房地产开发资金来源与房地产价格变动的因果关系。
2.Granger因果关系检验在通过单位根检验之后，本文利用EViews6.O软件对西安市房地产开发资金来源各项指标与房地产价格做Granger因果关系检验，检验滞后阶数取2，检验结果如表3所示，其中，国内贷款PADL、利用外资PAFI与房地产价格的变化的伴随概率分别为0.9322、0.7519，不能拒绝原假设，所以PADL、PAFI与房地产价格的变化没有直接的因果关系；其他投资PAAF的变动与房地产价格变动的伴随概率为0.0557，小于0.1，拒绝原假设，所以在10％的显著水平上是房地产价格变化的原因；自筹资金PASF的变动与房地产价格变动的伴随概率为0.0303，在5％的显著性水平上与房地产价格变化有着因果关系。
四、结论及政策建议
(一)结论
1.国内贷款与利用外资通过格兰杰因果检验，我们发现，国内贷款和利用外资并不是造成西安房地产价格持续上升的直接原因。2008年西安市房地产开发资金来源中国内贷款为124.59亿元，占西安市房地产开发投资总额的15.6％，银行信贷仍然在房地产融资中占据一定份额，但随着人民银行对于房地产抵押贷款、土地开发贷款以及土地储备贷款的管理日趋完善，银行业对房地产业的投资逐渐成熟，特别是在国家对房地产业宏观政策调控下更趋于理性化，其虽为开发企业提供了稳定的资金，但国内贷款在西安房地产开发投资中所占的份额有限，国内贷款的变化并没有有效地影响房地产价格。西安市房地产开发资金每单位销售面积利用外资从1995年的每平方米312.81元逐年下降到2008年的每平方米15.92元，在2008年房地产资金来源比例中仅占0.03％，西安市房地产开发投资的外资利用率很低，并不能对房地产价格产生任何影响。尽管经济复苏后，中国已成为新兴市场大批的游资聚集地，二线城市更具有潜在的竞争力，成为外资投资的首选地点，但就目前情况而言，外资规模与所占比重均较低，且外资投资环境尚需进一步改善，缺乏积极的政策与市场环境外资来改善房地产开发资金来源结构。
2.其他资金与自筹资金通过格兰杰因果检验得出：造成西安房地产价格持续上升的主要原因是其他资金与自筹资金的变动。改革开放以来，随着我国民营经济的发展，民间资本的规模也不断壮大。经济危机之后，我国银行存款利率较低，股票市场持续低迷，债券市场规模较小，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。民营资本聚集资金导致了期房的买卖，此外西安市城镇居民基于较高的房价上涨预期，也积极参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅逐渐扩展到住宅，这也进一步加剧了房价过快上涨的态势。民间资本通过预售、滚动开发等形式转化成为房地产开发资金。2008年，西安市房地产开发投资中自筹资金所占比例为51.12％，其他资金比例为32.96％，而1995年自筹资金与其他资金在房地产开发投资中所占比例却为27.54％和28.89％，是影响房地产价格上涨的重要因素。
(二)政策建议
目前我国实施的调控房地产业一般政策并未达到预期效果，值得注意的是，在整个宏观调控下，不同地区出台的政策效果不尽相同。针对这一问题，以及西安市房地产资金来源与房地产价格之间的因果关系对西安市房地产市场调控有如下政策建议：
第一，有效的治理民间资本进入房地产投融资领域，合理控制外资进入，合理吸纳资金，保障西安房地产市场的平稳发展。其他资金与自筹资金(主要是民间资本)对西安市房地产价格的迅猛上涨起到了重要的推动作用，每单位销售面积上分摊的其他投资数额较大。从这部分资金的来源上看，以民间资本为主，尤其是近年来陕西出现一批以能源产业为基础，资金实力雄厚的民营企业，构成了西安房地产市场投资的主要动力，民间资本大规模的进入，造成了西安房地产价格过热。要有效治理民间资本对西安房地产市场的投机行为，应积极进行融资体制的改革，使得这些资本有着更广的投资领域，避免资本为了投机而大量涌入房地产市场。
第二，根据不同阶层群众的具体收入水平建立廉租房、中租房，使保障性住房真正惠及困难家庭，同时配套建立健全财税、投融资、土地供应和户型面积、市政配套、准入退出等机制和标准，给构成市场主要购买群体的人群提供多种商住房供给渠道，真正达到供需相互一致，从而有效地削减西安房地产市场住房的刚性需求。
第三，大力拓展投资渠道，使更多资金流向其他投资领域。由于资本是追求高额利润的，而西安地区民间资本是房地产价格上升的主要因素，说明这一行业仍处于高利润行列中，因此，有效地调控房价将不得不从有效地拓展投资渠道这一角度考虑，最终使得大批资本不再集中于房地产行业。
