房地产周期波动成因分析
20世纪60年代，美国Stephen A.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。
从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。
从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。
采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。
在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。
本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。
二、房地产周期波动与房地产投资
以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地开发面积、商品房销售面积、城市居民可支配收入和居民居住消费价格指数等9个指标，用其扩散指数来描述房地产周期波动。比较分析扩散指数与房地产投资波动的关系，可知这两者之间具有明显的相关性（相关系数为0.94），如图1所示。
附图
图1 房地产投资与周期波动
由于长期的计划经济体制的影响，我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。
一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。首先，投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确。如在1992—1993年房地产投资过热时，绝大多数投资者为国有企业。由于企业的产权不明晰，职责不明确，对投资者没有形成有效的利益约束机制。其次，投资冲动来自于投资者对市场认识的模糊性。计划经济具有资源约束和短缺经济特点，即只要有投入就会有需求，这一特点在经济转轨时期仍然影响很多投资者。再次，银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为热情饱满的投资者和善于钻营的投机者提供了条件，从而形成一种多元化的房地产投资冲动。如1992年，我国专业银行净拆出资金增加了593.2亿元，这些拆出的资金1/4被用来炒地皮[15]。再如东南亚金融危机与该地区长期的房地产过热有着密切的关系，一般地，金融机构放贷给房地产业的款项以不超过总放贷额的10%为宜，而泰国、马来西亚和印尼的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%和20%[16]，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象。
二是房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。房地产投资集中发生在某个时段，是由于过多地强调房地产投资的计划性而忽视投资者的微观决策机制所致。物业类别的同质不仅表现为房地产使用功能类别相同，而且物业类别的质量和配套环境也在同一水平上，没有考虑多层次的房屋需求，同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。
三是房地产有效需求严重不足。过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需求，势必使房地产经济由扩张转为收缩。房地产有效需求不足是多方面原因引起的，首先，住房制度改革有一个循序渐进的过程。从上个世纪80年代中期的提租发补贴，到今天的货币化分房，住房需求者在心理上有一个适应的过程。其次，房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3-6倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房[17]。而我国一些城市的房价比高达10-20倍以上，广大居民无能力购买住房。其三，社会福利保障制度不完善，城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下，不得不存钱以备后用。因此，银行7次调低利率，但居民的储蓄仍然有增无减。其四，房地产产品结构不合理，住房质量和环境质量有待于提高。
三、房地产周期波动与政策
1.政策因素对房地产周期波动的影响
经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线。政策周期是从经济活动以外去寻找经济波动的成因。然而，政策因素的变动也受到经济周期波动的影响，如财政政策、货币政策等，因此，内生因素与外生因素常常交织一起，其界限难以区分。
政治通过相应的政策去实现。政策周期源于西方的政治周期学说，即经济的结果是政府政绩的重要标志，由此，执政党在其周期性的大选中，为了获得连任采取重大的政治决策，从而引起经济的周期波动。政治周期不仅在多党制国家存在，而且在实行计划经济体制的一党执政的国家也存在。政治周期学派认为，前苏联和东欧国家的经济周期波动的主要原因是由政治变动造成的[18]。虽然，我国的政治目标同西方国家相比有着根本的区别，但由于政策因素引起经济周期波动的情况依然存在。由于我国政府对经济活动干预和控制能力强，因而政策因素对经济波动影响甚至更大。
根据我国房地产经济发展的有关资料，表1[19]分析了中国房地产政策周期。
表1 中国房地产政策周期(1979-2002)
年份 发展目标 政策内容 波动特征
1979-1983 修改十年规划指标， 允许私人建房，城市居民 经济复苏
调整、改革、整顿 可以自购自建；开始住房制
度改革。调整产业结构，下
放管理权。
1984 发展房地产业 发布城建综合开发暂行办法， 房地产开发投资和
推行商品化试点。 销售出现第一个高峰。
1985-1987 防止盲目发展商 加强商品房住宅计划管理， 房地产发展增长
品住宅 限制公有住房补贴出售。 速度放缓。
1988 扩大房地产业发展； 修改《宪法》，允许土地批租； 房地产投资额与
进行住房制度改革 在全国城镇分期分批推行住房 销售量比上年有
制度改革；开放房地产市场。 大幅度增长，增长
幅度为72%和34%。
1989 加强房地产市场管理 发布《关于加强房地产市场 房地产投资和商品房
管理的通知》，规范市场行为 销售增长幅度为6%和
，整顿市场秩序；压缩固定资 11%，比上年有明显减
产投资规模，紧缩银根。 少。
1990 加强治理整顿；推 治理整顿，大规模清理在建 房地产开发投资自1986
进土地使用制度改革 项目；颁布深化企业经营机 年以来首次出现负增长
制改革的通知；紧缩银根。发 (-7%)，表明房地产业受
布《土地管理法实施条例》。 到国家调控政策影响较
大。
1991 规范房地产业发展； 治理整顿；房地产市场建设全 房地产开发投资和销售
深化住房制度改革 面起步；房改开始在全国范围 量分别比上年增长33%
内全面推行。 和18%，增长幅度较为明
显，表明房地产业发展
新的一轮增长已经开始。
1992 加快房地产业发展 引进外资；宣布“治理整顿” 房地产成为新的投资热
结束；开放房地产价格；扩大 点，1992年房地产投资
市场调控范围；下放权力；发 731亿元，比上年增长117%
放开发消费贷款。 ；房地产开发企业1.4万家
，是1991年的3倍。商品房
价格平均为1034元，比上
年增长29%。
1993 理顺房地产业，促进 开始进行宏观调整；控制投资 由于上年房地产发展速
房地产业健康发展 规模，调整投资结构，规范市 度过快的带动，房地产
场行为，调节房地产经营收益 发投资增长165%，商品
。发布《关于加强房地产市场 房销售比上年增长102%
宏观管理，促进房地产业健康 ，均达到历史最高水平。
持续发展的意见》和《关于开 可以说，1993年是房地
展房地产开发经营机构全面检 产发展速度最快的一年。
查的通知》。
1994 加强宏观调控，深 发布《国务院关于继续加强固 宏观调控开始起作用，
化住房制度改革 定资产投资宏观调控的通知》 土地开发面积及房屋新
和《国务院关于深化城镇住房 开工面积均呈负增长；
制度改革的决定》；调控、消 房地产开发投资增长32%
化、稳定的发展阶段；开展房 高速增长的势头被遏制。
地产开发经营机构全面检查； 房地产企业由盲目随从
整顿金融秩序。 逐步到理智操作，但由于
有效需求与有效供给间
存在着较大矛盾，致使房
地产市场局部出现滞销。
1995 规范房地产市场 加强房地产市场的宏观管理 房地产投资规模无序膨胀
；颁布《房地产管理法》， 已得到有效控制，增长幅
《增值税法》；整顿金融秩 度23%，但供应规模仍然
序；开始实施安居工程。 偏大。商品房销售市场不
景气，有效需求萎缩，商
品房空置严重。
1996 全面推行住房公积金制度； 新开工项目得到有效控制
租金改革和公有住房出售有 ，投资结构趋于合理，空
了新的进展；政策性抵押贷款 置面积增加。商品房价格
制度开始建立；安居工程顺 持续增长，但增长幅度回
利推进。 落；个人购买商品住宅的
比例加大；本年房地产投
资和销售额增长幅度分别
为2%、13%，发展速度明
显放缓，说明宏观治理政
策收效明显。
1997 实行适度从紧的财政政策和 房地产开发投资比上年
货币政策。 期负增长1.93%，投资结
构以住宅为主；个人购买
力不断增强。空置商品房
仍将困扰房地产市场。商
品房价格增幅趋缓，平均
售价2017元。
1998 促进房地产业发展 发布《城市房地产开发经营管理 房地产开发投资稳步
条例》和《关于进一步深化城镇 增长，增长14%，扭转
住房制度改革，加快住房建设的 了1994年以来房地产开
通知》，要求从1998年下半年起 发投资增长幅持续下降
停止住房实物分配，逐步实行住 的局面，扩大内需，加
房分配货币化；同时，调整住房 大基础设施建设，拉动
投资结构，重点发展经济适用住 经济增长的措施初见成
房，建立以经济适用住房为主的 效；商品房的销售形势
住房供应体系；房地产开发资金 良好，销售额增长40%
结构得到调整。 ；个人购买力不断增强。
1999 实行积极财政政策，启动住房消费 房地产业发展速度保
，深化落实住房分配货币化改革。 持平稳。房地产开发
投资增长幅度为14%，
与上年基本持平。商
品房平均销售价格2053
元，比上年出现小幅
回落。
2000 启动住房消费，促进房地产业 房地产业发展势头出现
发展。 稳步增长的良好态势。
房地产开发投资增长幅
度为21%，商品房销售增
长幅度为32%。商品房平
均销售价格为2112元，比
上年增长2%，保持平稳。
2001 促进房地产业发展 对住房消费采用扶持政策，积 全国房地产市场出现较
极促进房地产业发展；加大房 为强劲的增长势头。总
地产开发投资力度，拉动经济 体上保持平稳，但增长
增长。 速度出现较大幅度的增
加。2001年全年房地产
开发投资增长25%，商品
房销售额增长18%。
2002 发布《关于整顿和规范市场 2002年房地产业仍然保
秩序的通知》。 持了良好的增长势头。
1-4月，完成房地产开发
投资1467亿元，同比增
长38%。商品房屋销售额
780亿元，同比增长20%。
从表1可以看出，我国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动，构成中国特有的政策周期。
2.房地产周期波动与反周期对策
既然政策对房地产周期波动有着较大的影响，自然会想到：当经济周期波动可能出现大起大落的异常波动时，能否通过制定有效的经济政策，采用反周期对策，抑制周期波动的负效应出现，从而保持经济的持续稳定增长。
反周期对策的思路是，如果拥有足够且准确的数据资料，那么对以往房地产周期波动的经验分析应当是可信的，并且由此可以得出房地产周期波动的经验特征和长度。这样，对于今后的房地产周期波动来说，又势必可以作出较为准确的估计，特别是在短期波动方面（如基钦周期）。所以，为了避免剧烈的房地产周期波动所造成的经济损失，有必要通过政府的监督来控制波动的幅度，实施所谓的反周期政策。也就是说，当房地产经济处于扩张阶段时，政府应当采取必要的措施，抑制房地产经济过热；而当房地产经济处于衰退阶段时，政府则采取相应的扩张政策，刺激经济增长。
房地产反周期经济政策可分为两类：与房地产周期波动相关的宏观经济政策和直接针对房地产经济运行的微观政策。
在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。现代货币理论的一个基本观点，是将包括国民收入变动、通货膨胀等几乎所有宏观经济的变化归结为货币需求和供给变动的结果。方程MV=PT揭示了通货膨胀作为一种货币现象的实质，由于货币的年流通速度V通常是由特定的制度和技术结构所决定的，因此在短期内不会发生变化；在充分就业条件下，由商品和劳务的交易总额T表示的商品和劳务交易总额也不可能在短期内有所增加。那么，当流通中的货币数量M增加时，必然导致一般物价水平P的相应上升。这样，可以通过控制货币数量来达到监控宏观经济运行，防止或抑制通货膨胀的目的。
财政作为政府的另一种控制工具，对宏观经济运行可以起到更为重要的作用。假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。相反，如果政府实施财政紧缩，则有利于抑制需求拉动型的通货膨胀。
在微观政策方面，主要指对房地产开发资源的控制政策，如对土地资源的控制、规划限制条件、税费政策和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性，微观政策的效果往往更直接和及时。
3.房地产周期波动调控的时机分析
以上分析可知，房地产周期波动是可以调控的，调控的手段为，政府通过可控的货币、土地资源，采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动；调控的方法为，通过反周期方法，平抑或引导其周期波动。接下来的问题是何时采取调控措施，即调控的时机。
经济调控往往存在政策时滞，即采取某项经济政策到该政策产生影响所需要的时间。时滞的存在一般仅影响经济政策发挥作用的时间，但在特殊情况下，当经济波动处于上升或下降的转折点附近时，由于时滞，待经济调控政策真正发挥作用时，实际经济运行状态和趋势与政策出台时相反，此时，调控政策不仅起不到平抑经济波动的目的，反而会加剧波动。因此，对房地产经济的运行状态进行调控，必须考虑政策时滞，把握政策调控的时机。
经济调控的时滞包括感知时滞、确认时滞、决策时滞和作用时滞。在这四个部分中，由于作用时滞是由经济系统的内在经济规律决定的，它不以人们的主观意志为转移，因而能够尽量缩短的只有前三部分。通过建立预警系统，尽量缩短时滞，即期干预周期波动。
四、房地产周期波动与市场行为心理
所有的经济行为都以人类所具有的某种心理状态为依据。在经济活动的扩张、收缩过程中，既有物质性原因，又有心理状态的原因，即人们对未来实际经济状况看法的变动。由于房地产经济活动的特殊性，较其他经济周期波动而言，房地产周期波动的心理因素更为重要，其原因如下。
一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。房地产的需求弹性低，即不会随着价格的波动而大幅度地变化。由于土地资源有限，土地的供给与需求矛盾日益突出，以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力。这种保值和增值功能，刺激了房地产购买者把购买房地产作为一种投资，而不仅仅为了使用。这种稳定和潜在的需求特性往往给人一种错觉，即买房子就会保值和升值。这种错觉还影响到房屋开发商和金融机构，使开发商产生过高的投资期望，使金融机构过低估计投资风险。
二是房地产投资者或购买者的从众行为。由于房地产不能移动，一个地区的土地短缺不能由另一土地富裕的地区来补偿；一个地区的住房紧张不能由另一住房有剩余的地区来解决。不同地区的房地产市场，其价格也存在着差异性。房地产的地区价格差异不仅表现在不同城市之间，而且表现在同一城市的不同地段之间。这就说明房地产市场是分散的市场，即整个房地产市场是由多个分散于各地的地方市场所组成，而且各市场间大多自成体系，彼此相对隔绝，市场信息流动不充分。这就给房屋需求者的预测和决策带来一定困难，但是为开发商的促销活动提供了某种便利，即开发商通过广告促销手段，营造该地段房地产市场需求正旺的人气，使房屋的购买者在一种从众的心理支配下完成房地产交易活动，从而满足一种心理上的投资效果需求。
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