对经济适用住房中几个问题的探讨
一、关于建筑面积标准的控制
随着军队住房制度改革的不断完善，军队经济适用住房建设迅猛发展，尤其是建立个人住房补贴账号后，极大提高了干部、士官、职工参加经济适用住房建设的积极性。据调查，想参加经济适用住房建设的占到在职人员的70%，且以团、营职干部居多，参建人员60%是营职干部，根据现行住房补贴标准，营职按70平方米。为此，营团干部普遍要求增加建房面积。其理由：一是干部随着服役年限、职务的迁升等因素，希望住房面积有超前意识。特别值得注意的是，在工作单位变动时，可将住房依法进入市场，面积适用功能齐全时容易脱手。二是经济适用住房不像集资建房一样，都在售房区，今后不需要置换，大多数干部一次性购买，有一蹴而就、终身受用思想。三是与地方同职级干部住房水平的反差效应。希望兼顾参建人员的经济能力和长远利益，与时俱进，紧跟社会的发展趋势，一次性建房，一次性投资，一次性到位，适当增加面积标准合情合理符合时代要求。第四是经济适用房，当然是既经济又适用，适用是前提，确保“适用”的前提下力求“经济”。但是，“适用”不是一个静止的概念。随着国家社会经济文化的发展，城乡人民生活水平的提高，人们对住宅的“适用”要求也在不断变化和提高。近几年来，客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、防盗以及水电等设施，已成为大家对住宅“适用”的最基本的要求。本着立足现实，兼顾发展的原则，必须做到为“适用”的文章。如居住功能力求完善，增加书房和储藏间，更有利于提高居住质量。
笔者认为，实行住房货币分配后，个人的住房补贴直接与工资挂钩，购买多大面积的住房，原则上根据购房者经济承受能力自己决定。但军队建设经济适用住房的目的，是在于保障干部住房的基本需要，仍带有福利成分，不同于商品房开发、销售，加之从节省土地、节约能源和军队人员的购房能力考虑，规定军队组织建设经济适用住房，以两室一厅、三室两厅和四室两厅为主要户型。其面积参照购房补贴面积标准建设和购买。但综合考虑当前军队干部与地方同职级干部住房水平的反差、各地区的房价、干部家庭经济承受能力等诸多因素，提出统一合理方案是必要的。方案一，可否将军队干部经济适用住房建设面积标准掌握在当地地方干部住房的平均水平。原则上套内建设面积不超过住房补贴建筑面积标准，应分摊的公用建筑面积，只计入购房面积，不计入个人住房面积。方案二，适当调整建造户型的比例。师团职干部住房，副职可按正职的标准设计；对征地建设的，可根据个人购房意愿，适当放宽建设面积的限制，但对超出本级正职者部分面积，应按同类商品房价格购买。以保证军队经济适用住房建设在社会主义市场经济的框架内，达到满足干部职工住房需求的同时，又控制超越职级面积标准的大户型设计。
二、经济适用住房建设资金筹措
建设经费的筹措是当前部队经济适用住房建设单位面临的棘手难题。由于申请购买住房的人员购买力有限，加之在职干部住房补贴暂时不到位，如何启动在职人员的经济适用住房建设，是建设单位紧迫解决的问题。在职干部原则上住公寓房，但我们不能等干部退役后再为他建房，那样不利于部队的稳定与建设，也难以使干部住房走上良性循环的轨道。在个人自愿的前提下，建设单位应创造条件解决经济适用住房发展资金问题。一般来讲，经济适用住房资金筹措主要来源于住房补贴、住房预售款和总后勤部下达指标之内的贷用公积金。为开拓融资渠道，我们认为应注意下面两条有效途径。
其一，单位担保，个人向银行申请贷款，分期偿还。现阶段，就干部家庭而言，可用于购房款的主要来源有：积蓄、住房补贴和未来工资收入。若补贴不到位，积蓄小于预付款的数额，则购房者需要采用借贷办法解决。未来的工资收入和住房补贴，作为将来可得到的资金，要用于购房消费，是符合现代消费观念的，同时也符合国家和军队的有关法规、政策。军队干部的工资和住房补贴具有稳定的来源，可以采取信贷方式，将未来的收入用于现时消费。因此，住房消费信贷是解决居民购房，启动房地产市场有效途径。笔者认为住房消费信贷对部队不仅可操作且有良好的经济效益。评价的标准就是建设单位投入资金增益最大化和家庭负担最小化。为评估信贷经济效益，以实例分析。假定某家庭购买经济适用住房费用为10万元（数据仅为计算方便），偿还期按10年计算，贷款利率为6%，按单息计息方式。付款方式分为三种，第一种一次付清。第二种首付一定数额，按后9年年平均付款，第十年全部付清；第三种是10年中按年平均付款。最终付款列于下表：
付款方式 利率 最终付款数额
一次付清（10万元） 10×(1+6%×10)=16万元
7万元 7×(1+6%×10)+3.9=15.1万元
首 5万元 6% 5×(1+6%×10)+6.5=14.5万元
付 3万元 3×(1+6%×10)+9.1=13.9万元
年均付款 10+6%×55=13.3万元
从以上数据不难看出，作为建设单位应选择一次性付款方式，作为购房者个人应选择年均付款方式。从多方面考虑，一次性付款增加了家庭负担，每个家庭积蓄有限，实施比较困难，故不宜单纯选择此方案；按年平均付款，要增加建设单位的利息负担，也不宜选择。按照国家、单位、个人三者合理负担的原则，在最终付款最大与最小之间选择一个合理的双方都可以接受的中间值方案。如按首付50%计算，最终为14.5万元，去掉首先5万元及利息，后9年每月支付约600元。若家庭月收入为2000元，住房消费支出占家庭收入不超过30%。考虑经济适用住房套型均值按20万元，抵扣除住房补贴后，每月还贷款也符合国内外还贷与收入比30%左右控制线。由此可知，参建人员预付款应控制在建房造价的30%-50%为宜，以减轻购房者经济负担，不降低生活水平，确保部队战斗力。
其二，充分利用优惠政策。国家关于城市经济适用房建设出台了一系列优惠政策。如行政划拨建房用地，免收土地出让金，减免各种税费，优先低息贷款等。军委总后勤部颁发的《军队经济适用住房建设管理办法》明确规定：“军队征地建设的经济适用住房，可以向地方单位、个人以市场价出售30%，以弥补经费不足”。这些优惠政策只要善于运用，用好用足，加之军队经济适用住房由自己组织建设，不计开发利润，对于降低住房的综合成本无疑具有很大的潜力，也视为节支开源的渠道。
三、住房建设的住户参与
经济适用住房建设，是部队基本建设的组成部分，应当严格执行《武警部队经济适用住房建设管理实施细则》和国家的有关规定。从集资建房实施情况看，有两点值得注意：
第一住房设计要广泛征求住户意见，确保住宅的实用性。细则指出：住户施工图设计，应当进行多方案比较，广泛征求住房意见，优选方案，确保住户实用。经济适用住房，本质上就是用自己的钱购买自己住所。住房不仅是使用者、投资者。在一定意义上还是设计者。住房建造原来是住户自己的事，只是由于社会的发展和分工，住户与住房建设的关系才逐步脱离开来。另一方面，经济适用住房组织单位管理者，也不能像过去福利分房，国家包投资、包设计、包建设、包维修，低租金供给制，住房设计单调统一。应更多地注意、理解住户的合理需求。在实际中，有些精明的开发商，为寻求卖点，主动征求客户的意见，改进设计和服务，正是给住户更多的参与空间，反映了社会趋势，历史的必然。再者，住户可以根据家庭人口构成、经济条件、职业特点、生活习惯等因素选择适合自己的住房型式，而这种取向则是住房设计组织者和开发商、经营、管理者追求的目标。据零点公司调查显示，住房的户型设计、房屋面积以及交通便利与否是更多消费者最关注的三个因素。朝向、自然环境、价格以及社区环境也是关注内容。西安和大连市民偏重面积（分别为53.8%和54.9%），北京市民最关注是交通便利性(58.6%)，上海市民最重视房型设计(53.3%)交通、朝向。由此可见，只有住户参与住房方案设计，确保实用，力求多样性，才能满足广大干部职工不同级别消费者需求。
第二住宅装修。住房的户内装修，原则上应实行初装修，二次装修由个人或建设单位统一实施。有人认为装修是管理上的粗放经营，是城市管理水平的倒退。可能造成结构破坏，浪费材料，住户相互干扰，给装修市场混乱提供了条件。的确，规范作用影响住房建设效率，提高科技含量无可厚非，但片面强调规范标准，统一模式值得商榷。据六城市调查显示，在已购和打算购买商品房和经济适用房的受访者中，有近四成的人选择初装修房屋，选择毛坯房的也有三成以上。上海和西安的受访者对商品房和经济适用房倾向于选择毛坯房分别为58.3%和49.1%；北京、广州和成都更多选择初装修住房分别为57.8%、45.8%和52.5%，大连居民选择初装修和精装修的比例相当，分别为39.9%和37.7%。可见，随着人们生活水平的提高，对住房的物质功能需求同时，越来注重精神文化需求的多样化，满足人们日益增长需求的方法，莫过于把决定权交给个人、户内装修由住户承担，必然促进住房新体制蓬勃发展。其次，住房参与装修就是更好地满足住用功能和精神生活的需求。过去集中的、标准化的住房建设与装修是以指令性计划性经济模式为依据，是以管理者和专业设计者等少数人对家庭生活的理解为基础来决定住宅方案。这种概括和抽象化的家庭和生活与现实形不成对应关系，结果是以单一模式对应不同住房，让多样化的生活者适应简单、统一的“军营式”住房。只接受共性而不承认个性，实际上是否定多种生活需求。这很可能说明哪些被专业人士评为优秀的住宅小区，却不受住房欢迎的原因。也正是重复装修，造成住户经济、精力浪费的根源。再次，物业管理人员应端正态度，转变观念，提高服务意识，对住户装修进行专业指导，不会破坏房屋结构，控制好装修施工的时间段，做好协调工作，可避免相互干扰，合理地划分专业施工与住房装修的范围，不会浪费，反而节约。至于说给装修市场混乱提供了条件，则是把管理者的责任推卸给了住户。“游击队”抢占了“公司”饭碗，这正是装修业高收费症结所在。另一方面，有条件的也可以建造样板间，让人们切身感受实际装修效果和良好的服务。只要建房管理者或房地产开发商有良好的公正信用和灵活多样经营方式，住房也是能接受装修住宅的。不再建设“毛坯房”是住房商品化走向成熟的标志之一，成熟而不是靠行政手段调整的。住房参与经济适用住房建设不可少，我们期待规范化住房市场早点到来。
收稿日期：2001-09-24
【参考文献】
[1] 军队经济适用住房建设管理办法.军委总后勤部1999年12月
[2] 武警部队经济适用住房建设管理实施细则.2000年6月16日后营字第155号
[3] 进一步深化军队住房改革制度方案.1999年9月20日中央军委文件第19号
[4] 军队住户自行装修住房管理暂行办法.2000年9月8日后营字第398号
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