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房地产类:房地产期刊投稿:加入WTO给中国房地产业带来的挑战及应对措施
房地产期刊投稿:加入WTO给中国房地产业带来的挑战及应对措施
| 文章出自:职称论文 | 编辑:论文格式范文 | 点击: | 2013-07-25 06:59:38 |

加入WTO给中国房地产业带来的挑战及应对措施

  根据经济专家们的考证:国外先进国家发展的一般规律是,当恩格尔系数达到40-50%时,是房地产业的快速发展期,目前我国的恩格尔系数是42%左右,所以人们收入中的很大空间可用于住宅消费;当前我国又处于城市化加速发展阶段,城市化发展所带来的人口增长,以及现有人口住宅数量和质量的增加,使我国房地产市场需求巨大。加之房地产业又有着投机性强、回报率高的特点,所以中国入世后,外商将首先垂青我国的房地产业。从这方面可以看出加入WTO对我国房地产业的影响应该说利好是主流,它表现在如下几个方面:
  1、消化空置,盘活存量。由于外商将纷纷进驻中国,进行投资和贸易,需设大量的办事机构需要各种房屋,这就大大增加了对写字楼,高档公寓、宾馆、商场、别墅、厂房等的需求,势必会为房地产市场带来一股暖流,可以消化空置,盘活存量。
  2、增加就业机会,提高人民生活。由于入世带来经济活动的频繁,意味着就业人数的增加和职工收入的增加。据预测房地产业可拉动我国GDP增长2-3个百分点,而GDP每增加一个百分点,就可扩大就业400-500万人;加上关税明显下降,居民的日常开支也将降低;国家经济增长了,人们有了工作和收入就会提高居住水平,外资大量投入我国的金融、保险业,居民可以得到充分的住房抵押贷款和其他多种金融服务,这又增加了居民购房积极性,从而增加了居民对住房的有效需求。
  3、降低住宅成本,推动行业发展。随着我国进口关税的下调,建材和建筑设备的关税将从原来的30降到15%,并将逐渐取消数额限制,外汇管制体制。进口的住宅部件质量及性能都较好,既提高了产品质量,又减少了成本,降低了房价。随着外商的参与竞争,其成熟的管理体制,规范的操作程序和操作技巧,优秀的规划设计,都可以打开我们的思路,拓宽视野,得到学习的机会,促进房地产业的成熟,实现由劳动密集型向科技密集的快速转变。加速行业市场化的进程,更好地与国际接轨。
  4、促进产业重组,目前国内开发企业达2.5万余家,1998年行业平均利润仅为3.7%,入世则有利于加速产业重组,调整产业结构,去铸造规模化经营与自己的品牌效应。
    一、加入WTO,给房地产业带来的挑战
  挑战一:企业面对的是全球市场,跨国经营必须对全球资源和全球市场进行整合,它要求有坚实的管理基础和强大运作能力的企业进入国际市场,因而企业的技术服务和产品服务都得以国际标准来衡量。所以,房地产发展的波动性和投资风险都有所加大。
  挑战二:在激烈的市场竞争中,大型房地产商为保持行业领先地位,降低成本和扩大规模,来整合资源;中小企业为求生存,也有与大企业捆绑发展的意愿,于是企业联盟应运而生,有的则采取资产重组的办法来解脱困境。企业的联盟和重组虽带来了新的生机,但并不能“一蹴而蹴”、“一锤定音”,它还有个长期的业务、人员及文化整合的过程,这是一项艰苦而又细致的工作,加重了企业的压力。
  挑战三:加入WTO后,一切终将改变。首先要正视到我国房地产还有许多不可忽视的问题。诸如法制建设滞后,有些法规法令过于宏观,在市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理等方面的法律责任都缺乏具体性、可操作性,有的条款甚至与WTO规则相悖。从企业内部看,面对入世不仅在观念、技术等方面亟须强化,还要在人员、体制、管理上动大手术。再加上外商在华雇用员工,又将导致一些核心人才跳槽,造成人才流失,这些冲击将使得市场竞争更为残酷。
  挑战四:在世界经济一体化的环境下,房地产业将会较多的受到国际经济变动的影响,以致产生颠簸起伏的状态。
  挑战五:与房地产相关的行业,也会受到严重冲击,如建材业特别是新型建材的技术能力、生产能力都处于滞后状态,而国外通用的高科技含量、高附加值的商品几乎无法生产,外商的产品大量涌入,将使建材业陷入困境。
    二、应对加入WTO挑战,必须增强以下四种观念
  1.要想在短期内迅速提高企业的资产规模和质量,提高企业的核心竞争力和抗风险能力,在竞争中求得生存和发展,迎接加入WTO带来的挑战,就必须加快建立现代企业制度的步伐,实施产业战略重组和企业上市,进行结构性调整,实行企业集团战略,才能获得最佳效果,这是改变落后局面的最好出路。实行企业集团化战略,有许多优点,一是通过强强联合,有利于集中企业的优势,将原来分散的资金、资源和各种人才、技术、装备集中使用,做到资源互补、利益共享、降低成本。改变企业经营规模小、经济效益差的局面,加速综合实力的提高,实现规模效益,提高竞争力的整体水平。二是可以通过兼并,将优质资产与垃圾资产迅速剥离,从而轻装上阵,在行业内盘活存量资产,为旧盘注入新鲜活力。三是有助于在产业内实施多元化经营,扩展经营领域,实现企业发展的良性循环,发挥规模经济的作用。四是有利于走出国门,进入国际市场。因此,实行规模化、集团化经营是房地产企业实现集约、内涵性发展的重要保证,有利于企业做大做强,保证住宅质量,塑造自己的品牌。
  2、增强以创新为核心的品牌观念。品牌是消费者对企业的信誉度、忠诚度和理解度,提倡品牌观念就是要执着地不断生产出具有高品质领先性的产品,成为精品名牌来赢得消费者。要培育精品创出名牌的关键则在于积累和创新。积累是企业的基本功,它使企业能夯实基础,打下长足发展的根基;创新则是企业未来的出发点。创新是企业超越自我,发展与壮大的必由之路。无论是内部还是外部的创新都是企业延续的动力。创新的内涵很丰富,根据知识属性的不同可分为技术性创新和非技术性创新。知识创新是技术创新的基础。要提高职工特别是领导人的创新意识和创新能力。抓好房地产科研和教育事业的发展,自觉地把建立、健全技术创新机构作为建立现代企业制度的重要内容,才能为创新奠定坚实的知识和人才基础,推动企业产、学、研一体化,使企业真正成为技术创新的主体。其次是创新要注意充分发挥自己的特长,从本地的风土人情、生活习惯和消费观念出发来进行产品创新。
  3、建立经济伦理观念。就当前而言,实现文明发展的主要途径是在房地产发展商中建立起经济伦理观念,为人民创造舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保型住宅,使居住更贴近自然和谐。经济伦理观念是研究经济发展带来的环境后果,是从根本上来解决人文关系问题。主要体现在以下四点:(1)讲究文化底蕴,着眼于物质价值和精神价值之间的转化与结合。(2)讲究道德因素,追求一条微观效益与社会效益相结合的、人情关爱与经济可行兼顾的住宅发展之路。(3)讲究科技含量。要将信息技术、通讯技术、装饰艺术都融入人们的日常生活,为人类居住方式带来前所未有的科技革命。(4)讲究绿色生态。开发绿色生态住宅,强调的是节能、节水、节地、治理污染和资源能源的利用,注意人与自然的和谐共生。
  4、增强人才观念。企业要发展,要创品牌,其关键在于人才。人才是企业中最活跃,最有活力的因素。人才资源是第一资源。因此,必须按“三个代表”的要求把提高职工队伍的素质,作为企业管理的第一任务来抓。要建立健全一套适合人才资源开发管理的激励制度,包括薪酬制度、社会保障制度、精神激励制度等;使企业不但引得进人才,而且能留住人才,提高人才的工作积极性和责任心。
  收稿日期:2002-10-22

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