从人猿相揖其余时代最先，衡宇便成为人类生涯资料中最主要的组成部门。它从当初只是为了挡风遮雨的原始功能，慢慢成长成一种文化， 一种文明，一种资产和家当。古往今来，从城市到村子，人们本能地将生平的年夜部门蕴蓄投资在衡宇这种具有出格价钱的不动产上。对于那些可以被称之为“芸芸众生”的人们来说，衡宇就是他们道德权、生计权弗成或缺的组成。所以，地皮和衡宇题目问题事关民众的基本优点和社会 长久不变， 列国政府和立法机构无不给予不凡的正视。

　　在惜墨如金的美国宪法中，其第五条批改案专门划定：“非依正当法式， 不得褫夺任何人的生命，自由或产业； 非有合理赔偿， 不得征用私有产业供公共行使。” 联邦宪法第十四条批改案要求州政府依据正当司法法式取得私有产业并担保不得拒绝司法对合理易近的整齐珍爱。各州宪法对此题目问题也有近似划定。

　　美国宪法的文本， 二百多年来没有作过一个字的改动， 它的根底内容异常不变。它所增添的内容都是以批改案的形式增补进去的， 权力法案就是整个美国宪法的前十条。对于批改案的增添， 美国国会也异常郑重。从1789年以来， 尽管曾经有三千多条批改案被提出， 然则， 至今为止， 美国国会只经过过程26条宪法批改案。其中， 直接涉及政府产业征收的就有两条。可见， 这一题目问题之举足轻重。

　　在美国， 征收首要分两种形式。第一种称为Police power， 凡是直译为警员权，是政府为了珍爱公家健康，安好， 伦理以及福利而无偿对全数人的产业施以限制甚至褫夺的行为。警员权包含地皮区划（ Zoning）， 建筑以及健康律例（Building and Health Code）， 让移要求（Set-back Requirement）， 地皮朋分（Abatement）， 污染（Pollution） 以及出租牵制（Rental Control） 等。警员权允诺政府筹算私人地皮， 而不需要支付赔偿。这种征用的体式格局得以合用的场所异常有限， 并受到相关司法的严厉制约。第二种是有偿征收， 英文称为eminent domain 或 condemnation ， 指政府依法有偿取得产业全数人的产业的行为。本文谈判的首若是指第二种征收形式。

　　美国联邦宪法第五条批改案关于有偿征收 （ eminent domain ）的划定具有决意性的意义， 该批改案划定了征收的三个要件：

　　1） 正当的司法法式（ Due process of law）；

　　2） 合理赔偿 （ Just compensation）；

　　3） 公共行使 （ Public use）。

　　首先， 什么是正当的司法法式？ 凡是， 征收行为理当遵循如下步骤：

　　1） 预先书记；

　　2） 政府方对征收产业进行评估；

　　3） 向被征收方送交评估申报并提出赔偿价金的首次要约； 被征收方可以提出反要约（ counter-offer）。

　　4） 召开公开的听证会 （ Public hearing） 声名征收行为的需要性和合理性； 若是被征收方对政府的征收自己提出质疑， 可以提出法令搬弄， 迫使政府抛却征收行为。

　　5） 若是政府和被征收方在赔偿数额上无法杀青和谈， 凡是由政府方将案件送交法院处置责罚。

　　为了不影响公共优点， 政府方可以预先向法庭支付一笔适合数额的赔偿金作为定金， 并哀告法庭在最终判决前提前取得被征收产业。除非产业全数人可以举证声名该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。

　　6） 法庭要求双方离别礼聘的自力资产评估师提出评估申报并在法庭当庭交流；

　　7） 双方末尾一次进行赔偿价金的整齐协商， 为息争争夺末尾的起劲。

　　8） 若是双方不能杀青整齐， 将由通俗合理易近组成的平易近事陪审团来确定“合理的赔偿”价金数额。

　　9） 判决生效后， 政府在30天内支付赔偿价金并取得被征收的产业。

　　第二，合理赔偿 （ Just compensation）。首要体此刻三个方面：

　　1，主体的合理： 即有权获得赔偿的不只仅包含产业的全数人， 还理当包含产业相关的收益人， 如房地产的承租人。

　　2.客体的合理， 即取得赔偿的器械不只仅包含房地产自己， 还理当包含房地产的附加物， 以及与该房地产商誉有关的无形资产 （ Goodwill）。

　　3.估价的合理， 这是指司法要求赔偿的价金理当以“合理的市场价钱（ fair market value）”为依据。至于什么才是合理的市场价钱，此刻最有用的体式格局是： 双方离别礼聘的自力的资产评估师提出评估申报。若是各自的评估申报结论相差悬殊， 则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以诉苦， 资产评估师的申报并非完美和科学， 然则在先阶段经济科学的成长水平上， 除此之外， 人们其实没有什么更好的设施来治理这个题目问题。在法令实践中，美司法王法公法院凡是都认定凌驾政府赔偿价钱的评估申报。是以，有关政府征收方面的司法案件，凡是都是职业律师们竭力追逐的目的。在律师费用的收取上， 与交通闯祸案件和医疗事件案件一样，年夜多接纳不胜诉不收费的体式格局 （ can be handled on a contingency based on a percentage of the amount the attorney obtains over and above the amount of the condemning agency‘ offer ） ， 若是胜诉， 律师可以从当事人额外守候的政府赔偿金中获得较年夜比例的金额。若是政府一方胜诉，另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。

　　案例1： 圣地亚哥市诉索比科保险金融公司。

　　被告是一家位于美国和墨西哥边境的保险金融公司。因为政府的征用步履， 该公司被迫迁移到一个运营费用较贵的所在。然则， 有趣的是，公司迁入新所在后， 正好碰到墨西哥的泉币（比索）贬值， 公司的营业额每月增添了400%，公司为此塞翁失落马。然则该公司模仿照旧不接管政府提出的赔偿金， 提出要求政府赔偿其商业诺言的损失落。经由两审诉讼法式，陪审团拒绝了被告的哀告。

　　之前和迁居之后的差异 （损失落） .仅仅提出新所在的运营费用增添， 并不能直接证实这一损失落。况且因为迁居后公司的营业额每月增添了400%的事实， 已经使该公司提出类证实成为不概略。

　　案例2： 粮食转运公司诉某郡政府。

　　原告是一家经营谷物的粮食转运公司， 近半个世纪里，一贯在铁路沿线经营谷物转运营业， 并在租赁 地皮上建筑了仓储等扶持匡助培植， 公司的营业具有相当的不变性。1967年政府实施征收铁路公司， 同时包含原告租赁的产业。其时， 原告与铁路公司的租赁公约还有7年半届满。在诉讼中， 政府承诺赔偿原告租赁公约的损失落， 包含附加建筑物的损失落。但原告提出， 政府还理当赔偿租赁公约概略持续而带来的后续优点。法院感受， 在确定一个合理的市场价钱时， 可以推定这一市场价钱理当是一个买方在正常市场状况下甘愿准许支付给卖方的现金价钱。在本案中， 假定原告出卖其公司， 那么买方理当感受该租赁公约还会延期， 直至培植的行使寿射中止。法院感受， 原告主张的合理市场价钱理当是指它的现存优点及未来优点。现存优点包含它拥有的资产净值， 未来优点包含租赁公约尚存7年半刻日的优点， 以及7年半往后租赁公约概略延期所带来的优点。法院判决原告胜诉。

　　第三，公共行使。在此， 司法对公共行使的内在接纳了广义的注释。首先， 公共行使的划定礼貌断根了政府行使行政权力损害某个个体优点的同时使另一个体收益， 好比征收A的住房给B开设零售市肆， 就不能组成公共行使。但公共行使并不虞味着政府征收的产业只能或给日常公家行使。政府征收产业又立刻让渡给年夜都私人行使， 同样组成公共行使。

　　案例3： 地皮全数人诉夏威夷州政府。

　　在夏威夷成为美国的一个自力州之前， 该岛的最初假寓者实施的是一种近似欧洲封建领主制的地皮分封轨制。60年月中期， 夏威夷议会一连进行听证会议， 证实该岛的地皮因为过度齐集和价钱独霸， 已经到了危险公家福利的状况。是以， 州议会决意公布地皮改造法案， 由政府先征收全数者的地皮，然后让渡给地皮现有的承租人。这现实上是一种经过过程赎买的体式格局进行的地皮改造。原告（地皮全数人） 向法院提出诉讼，声称夏威夷州政府褫夺房地产主的产业， 然后再让渡给私人行使的行为违反了联邦宪法第五条批改案。法院末尾否决了原告的诉讼哀告。法院首先一定政府在实施征收行为时， 必需具有公共行使的目的。即使在合理赔偿的情形下， 若是不含有公共行使的目的， 也不能够褫夺任何人的产业而使另一人受益。法院感受， 州议会的法案并非是为了使某些特定的集体受益， 而是为了消弭产业过度齐集所导致的不良状况， 其合理的公共行使目的已经显而易见。实践中征收产业立刻让渡给私人受益并非意味着征收只具有私人行使性质。这种征收步履同样具有公益性质，因为它直接理顺了被长久扭曲的地皮市场。法院剖断原告败诉。

　　案例4： 华裔新移平易近诉SAN JOSE 市政府

　　这是一个比来发生的诉讼案件。

　　来自中国年夜陆的新移平易近方秉权师长教师和他的妻子配合拥有TROPICANA 商场75%的地皮全数权， 其他地皮全数人均是亚裔和拉丁美洲裔等少数族裔。该商场占地10英亩， 地处美国加州硅谷重镇圣荷西市中央区域。2002年， 圣荷西市政府指认TROPICANA商场为“芜秽区域”（BLIGHTED AREA）， 并以“公家优点”（Publice use）为由，动用地皮征收权将该商场强行征收， 同时要将该商场转交给另一家由南加州碧眼儿经营的地产拓荒公司。公布揭橥将耗资5000万美元进行商场重整设计， 但此时方秉权投资800万美元的重建商场工程已接近完工。方秉权等年夜都全数权人否决市政府的决意， 于2002年10月10日入禀法庭， 状告市政府侵略合理易近私有产业权， 无视少数族裔并违反宪法， 同时提出索赔700万美元。法庭经过过程多次听询会， 法官Gregory Ward要求市政府提出完整行政纪录， 以证实将一个正在改建中的商场由现任雇主手中强行征收， 然后将商场原有店家建筑建筑与商业形态原封不动转交给新雇主的做法， 是否是为了公家优点。在比来一次开庭聆询中， 法官Gregory Ward 以市政府提出的会议纪录不足以撑持强逼征收该商场的决意为由， 限日市政府必需提出更