房地产典质是指典质人以其正当的房地产以不转移据有的体式格局向典质权人供给债务奉行担保的行为。设定房地产典质以治理贷款或担保债务是《平易近法公例》关于典质的原则在房地产领域内的具体应用，我国《城市房地产治理法》及《上海房地产典质设施》对房地产典质的性质、局限、凭据、要式均作了划定。房地产典质的普遍开展为律师的司法做事拓展了新的领域也提出了新的课题，笔者感受律师在为房地产典质供给司法做事中，除了要凭据律师工作的特点和垄断规程外，还有主要的一个方面，就若是当真研究房地产典质的设准时应注重的司法题目问题，笔者拟就对分歧性质的房地产在设准时应注重的题目问题及解决房地产典质挂号中的题目问题揭橥如下浅见，以请问于人人。

　　一、 对几种出格的房地产设定典质时应注重的题目问题

　　因为房地产的情形复杂，拟设定典质的房地产的产权性质地皮行使权的取得体式格局等具体情形分歧，在设定典质时应注重的题目问题也各有偏重。

　　（一） 以划拨体式格局取得地皮行使权设定典质题目问题

　　划拨地皮行使权是指地皮行使者经过过程各类体式格局无偿取得地皮行使权，这是国家凭据必然前提和需要对特定单元的一种优惠，如准许地皮行使权者将划拨的地皮行使权未经拓荒培植就设定典质，不只会造成房地产典质上的杂沓，而且还概略造成国有资产的流失落。《上海房地产典质设施》明文划定：“经过过程行政划拨体式格局获得的，尚未建有地上衡宇及其他建筑物的地皮行使权不能设定典质权。”笔者在执业中也曾碰到过某些单元欲以划拨的地皮行使权进行典质贷款而遭银行拒绝的实例，是以律师如碰到这种单以划拨的地皮行使权设定典质时应注释政策律例的划定而予以拒绝。

　　如典质人设定典质的房产的地皮行使权系划拨取得的，在设定典质时，也应注重这种典质虽相符《国有地皮行使权出让暂行条例》中关于“地上建筑物，其他附着物典质时，其行使局限内的地皮行使权随之典质”的原则，然则这种典质的典质权人的“优先受偿”权则是受到限制的，《城市房地产治理法》第50条划定“设定房地产典质权的地皮行使权是以划拨体式格局取得的，依法拍卖该房地产后，理当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的地皮行使权出让金的数额后，典质权人方可优先受偿”。这一划定晓畅要求典质权人在获得优先受偿之前，须从拍卖典质的房地产所得中缴纳与地皮出让金相当数额的款子，这就要求在设定典质贷款的数额及拍卖时必需充裕考虑地皮出让金的成分，若只属意房产价而轻忽了地皮出让金的成分，典质权人就难以全额受偿，优先受偿也就形同虚设。律师在解决此类营业时若发现设定典质的地皮行使权系划拨取得的，必需向双方疏解事理，以免留下后患。

　　（二） 关于集体地皮行使权设定典质的题目问题

　　在房地产典质的事务中，时常会碰到设定典质的是依法承包的农村集体地皮行使权或乡办、村办企业的厂房等建筑物及在集体地皮上建造的室第。而这些房地产所涉及的是农村集体地皮，农村集体地皮分歧于国有地皮因而在设定典质时也应注重其特征。

　　（1） 凡以集体地皮行使权设定典质必需向地皮治理部门申请解决典质挂号，凭据国家地皮治理局发布的《农村集体地皮行使权典质挂号若干很多若干划定》中明文划定？quot；典质挂号理当以地皮行使权挂号为前提。经县级人平易近政府地皮治理部门挂号的集体地皮行使权和村子企业集体地皮行使权可设定典质权，其他范例的集体地皮行使权不得典质。“律师在接管委托时必需首先查明所设定典质的集体地皮行使权的范例是否相符要求，尔后要匡助其向地皮治理部门申请解决典质挂号。因国家地皮治理局划定，典质公约自核准挂号之日起生效，倘使未经地皮治理部门解决地皮行使权，典质挂号，则此项典质权不受司法珍爱，地皮行使权也不能作为典质产业进行措置。

　　（2） 农村集体全数的尚未建有衡宇及其他隶属物的地皮行使权，不能零丁设定典质，此条近似于行政划拨的地皮行使权设定典质的限制，旨在珍爱典质权人在实现典质时的可得优点，因集体地皮行使权在取得时是无偿的，经过过程典质后，典质人真正取得这块地皮行使权时已变为有偿的了，而地皮的现实价则被典质人取得了，这是欠妥的。

　　（3） 集体地皮行使权设定典质须经被典质地皮的集体地皮全数者书面赞成，赞成典质的书面证实中应包含下列内容，一是在将集体地皮行使权设定典质前已将地皮的典质的有关工作解决了正当的手续；二是赞成在实现典质权时按司法划定的地皮征用尺度赔偿后转为国有地皮，以担保国家在经过过程拍卖让渡而实现典质权时，切当收到地皮出让金。尤其是集体地皮上的室第，倘不解决上述手续，则不能正当让渡，受让方亦不能取得产权证。

　　（三） 关于共有房地产设定典质的题目问题

　　凡涉及共有房地产设定典质时，首先要弄清该宗共有房地产是按份共有照样配合共有，假如按份共有的，那么按划定典质人设定典质的局限必需以其依法享有的份额为限。如超越了局限则会造成所设定的典质无效或部份无效，由此不只会损害其他衡宇共有人的权力，而且也会给典质权人造成损失落，所以这个限度是万万弗成轻忽的。如设定典质的衡宇系配合共有的，则必需经全体共有人赞成杀青一存候见，以全体共有人作为典质人。

　　若有漏失落也将会影响典质公约的有用性。任何配合共有人中的一个或几个为自己的优点将配合共有的房地产设定典质，都是对其他共有人正当优点的侵略，故在设定此类典质时强调两点，一是必需经全体共有人赞成，而且应出具赞成的书面定见或和谈，切勿漏失落共有人，否则将概略造成典质无效，二是设定这类房地产的典质人不能是共有人中的个体人或部门人，而理当是全体共有人，只有把全体共有人作为典质人，才气真正显示配合共有人的房地产的性质及当事人的整齐权力。

　　（四） 关于有限产权的房地产设定典质的题目问题 跟着房改政策的推出，不少衡宇是属于有限产权而并非悉数产权，典质人在取得该衡宇时只是按政策支付了部门房款。那么在设定典质时必需弄清典质人正本的出资比例。其典质权的设定应以原出资比例为限，其余对于分歧的有限产权的衡宇应认识其治理具体划定，万万不要误将有限产权衡宇看成悉数产权设定典质，否则亦会留有后患。其余，有些房地产虽不晓畅属于有限产权，然则该房地产却有晓畅的地皮行使年限，如以这类房地产设定房地产典质的，应极端注重确保其担保债务的奉行刻日不得超出地皮行使年限，否则也会在实现其典质权时发生争议。

　　（五） 关于已出租的房地产设定典质的题目问题

　　对于已出租的衡宇能否设定典质，在实践中也存在分歧的概念，笔者感受要害是要征得拟定典质权人的赞成，故在具体作法上要求设定典质方面应将筹备设定典质人衡宇已出租的事实明示拟定典质权人，并应供给有关的租赁和谈副响应的材料，如以预购商品房期权典质的理当提交经挂号立案的商品房预售公约；以衡宇培植工程期权典质的，理当提交房地产权证书，培植工程总承包公约或施工总承包公约，如该衡宇在典质时代完工的，理当提交房地产权证书；以衡宇及其占用局限内的国有地皮行使权典质的，理当提交房地产权证书；以已出租的房地产典质的，理当提交房地产权证书和经挂号立案的租赁公约；凡以此所提交的材料要凭据《房地产典质设施》之划定筹备完好，弗成穷困或漏失落，只有在所提交的材料完全相符要求，房地产挂号机构才会受理典质挂号并在划定的刻日内作出是否筹备挂号的决意，筹备挂号的，出具典质挂号证实，不予挂号的书面通知申请人。 房地产挂号机构在原房地产权证上作他项权力纪录后，由典质人收执，同时向典质权人发表典质权力证实。这一点与现行的垄断分歧，现行的挂号是将房地产权证交由典质权人执管，而修订后的典质设施对此将作出改削。这一整套挂号手续虽显复杂，然则其对珍爱典质权人的优点却有着弗成轻忽的主要浸染，万万弗成粗心年夜意。

　　（二） 关于典质调换挂号，典质当事人在签署了典质和谈并进行了设定典质挂号后，因为情形转变，原订的典质和谈需要调换的，应由典质当事人进行协商，修订典质和谈中须调换的条目。尔后要