一、对房地产投资权益的执行。
房地产投资接纳合作建房的形式较多，合作建房日常接纳两种体式格局：一是双方即地皮方与投资方，接纳成立项目公司的形式进行拓荒，按股份分享投资优点或衡宇产权；二是双方即项目全数方和投资方，接纳公约的体式格局进行拓荒并按照投资比例获取利润和分厢房产。下面我们离别进行切磋：（一）以项目公司的形式合作建房的执行体式格局。
若项目公司为被执行人，则所拓荒的房地产可以直接作为被执行人的产业予以执行；若项目公司的股东为被执行人时，日常不能直接执行项目公司所拓荒的房地产，情由是：⒈股东对项目公司所享有的投资权益与项目公司所拓荒的房产是两个相自力的产业聚积，股东的投资权益独马上属于股东小我全数，项目公司拓荒的房地产的全数权力为项目公司自力全数。
⒉股东对项目公司所享有的投资权益在日常情景下不具有有形产业的形态，而是以一种无形的权力形态泛起的，这种权力具体体此刻其对项目公司的收益、决议设计、治理、分配等具体行为上，是以，把房地产投资权益直接等同于具体的房地产什物是错误的。
在执行被执行人在项目公司所享有的投资权益时，首先，要对项目公司的经营状况尤其是营利状况进行察看和检察，确认项目公司是否赚钱以及赚钱若干；其次，要查明赚钱是否已经支付；再次，区别以下分歧的情形离别进行处置责罚：⑴有收益且未支付的，法院应裁定冻结其收益，并向项目公司发出副手执行通知书，责令其不得将该收益支付给被执行人。⑵被执行人对项目公司不享有收益的，法院不得直接扣划项目公司的存款或执行项目公司的房地产以了债被执行人的债务。⑶被执行人的投资权益具有产业价钱且可以依法让渡的，法院可以遵照最高人平易近法院《关于人平易近法院执行工作若干很多若干题目问题的划定（试行）》（以下简称《划定》）第五十四条的划定，经过过程对被执行人享有的投资权益的变价让渡来了债其债务。执行法院裁定冻结、让渡被执行人的投资权益时，理当同时向工商行政治理部门和项目公司的其他股东发出副手执行通知书，晓畅划定各自的副手义务，若有违反造成投资权益流失落的，依法究查其响应的赔偿责任。
（二）以合作拓荒项目公约的形式合作建房的。
这种情景下，若项目全数人是被执行人，其所拓荒的房地产可直接作为被执行人的产业予以执行；但若其他投资人是被执行人时，该房地产在日常情形下不得直接执行，情由是：⒈投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益，房地产权益的最终实现，有赖于该项目的营利状况。
⒉投资权益具有不特定性，因为在公约奉行期内，跟着投资人投资的转变会导致权益分配比例的转变。因为此种形式的房地产拓荒日常是以项目全数人的名义报建和发卖的，投资人忠厚有用地奉行完合作建房公约后，有权要求项目全数人按照公约给付利润或一致价钱的衡宇，亦即投资人对项目全数人享有债权。是以，合作公约已奉行完毕的，可按照《划定》中有关执行到期债权的划定来执行；合作公约正在奉行的，可按照执行未到期债权的划定来执行，即向项目全数人发出副手执行通知书，禁止其向投资人支付投资收益，待到期后，再向项目全数人发出奉行通知，要求其直接支付给人平易近法院概略申请执行人。
二、关于不动产先买权的题目问题。
不动产先买权为优先权之一，是指特定人依法定概略商定享有的于全数人出卖不动产时，得以一致前提优先购置的权力。在执行过程中对房地产进行措置和变现时，常会碰到这类题目问题。若何妥帖处置责罚这类题目问题，切当维护当事人的正当权益，是极端主要的。
（一）不动产先买权的相关划定。
不动产先买权这一轨制在拜占庭时代的罗马法上，就已有之；现行德国平易近法、瑞士平易近法和日本平易近法，也离别划定了先买权。我司法王法公司法关于不动产先买权有如下划定，《中华人平易近共和国平易近法公例》第78条第三款划定：“按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的份额分出概略让渡。但在出售时，其他共有人在一致前提下，有优先购置的权力。”最高人平易近法院《关于贯彻执行〈中华人平易近共和国平易近法公例〉若干很多若干题目问题的定见（试行）》（以下简称《定见》（试行））第92条划定：“配合共有产业朋分后，一个概略数个原共有人出卖本成分得的产业时，若是出卖的产业与其他原共有人分得的产业属于一个集体概略配套行使，其他原共有人主张优先购置权的，理当予以撑持。”第118条划定：“出租人出卖出租衡宇， 应提前三个月通知承租人。承租人在一致前提下，享有优先购置权；出租人未按此划定出卖衡宇的，承租人可以哀告人平易近法院宣告该衡宇生意无效。”《中华人平易近共和国合资企业法》第22条划定：“合资人依法让渡其产业份额的，在一致前提下，其他合资人有优先受让的权力。”
（二）不动产先买权的效力题目问题。
凭据最高人平易近法院《定见》第118 条的划定，出租人出卖衡宇时未尽通知义务，致使承租人丧失落行使先买权机遇的，承租人可以哀告人平易近法院宣告该衡宇生意无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以招架第三人。依《中华人平易近共和国合资企业法》的划定，在合资人依法让渡其不动产份额时，若是事先未取得其他合资人的赞成，其让渡行为无效。所以，其他合资人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力，遵照最高人平易近法院《定见》（试行）第89条的划定，部门共有人私自处分共有产业的，日常认定无效。但第三人善意，有偿取得该项产业的，理当维护第三人正当优点；对其他共有人的损失落，由私自处分共有产业的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的（岂论有偿概略无偿），享有先买权的共有人可以哀告人平易近法院宣告该不动发生意是无效的；第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，而且依法解决了产权过户挂号手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动发生意无效，只能向出卖该不动产的共有人哀告损害赔偿。另一方面，先买权人理当在必然刻日内行使先买权，否则，先买权人无限迟延透露表现是否购置，义务人出卖其不动产的权力就无法获得实现。所以，最高人平易近法院《定见（试行）》第118条划定，出租人出卖出租衡宇， 应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖衡宇之前未予以书面透露表现购置的，视为抛却。股东让渡其不动产出资概略合资人让渡其不动产份额，遵照司法划定，亦得尽通知义务，由其他股东概略合资人决意是否赞成。但对于共有人出卖不动产时，对其他共有人有无通知义务，法无明文划定，在注释上应感受出卖人负有通知义务。出卖人实时示知先买权人后，先买权人在指定刻日概略合理刻日内不作是否购置透露表现的，即丧失落先买权，出卖人可以将其不动产出卖给第三人。
（三）不动产先买权的竞合题目问题。
权力的竞合，是“数个权力存于统一标的，依其行使，可生统一效果者。”法令实践中，不动产先买权亦会发生竞合的情景。这时若何确定它们的效力先后，是一个无法避开的现实题目问题。
在我国，当共有人的先买权与承租人的先买权发生竞当令，实务界感受前者优先，最高人平易近法院《定见（改削稿）》第133 条拟定：“按份共有人与承租人离别主张优先购置权的，按份共有人优先。属于一个集体的衡宇原共有人与承租人离别主张优先购置权的，原共有人优先。”（《定见》（改削稿）尚未正式公布生效，此刻具有司法效力的仍为《定见》试行）。在合资人让渡其不动产份额时，遵照司法划定，因为事先必需取得其他合资人的赞成，否则让渡行为无效，所以当其他合资人与承租人离别主张先买权的，其他合资人优先。其理论依据是先买权发生的根柢根底。共有人的先买权与承租人的先买权虽然都是先买权，但两者发生的根柢根底分歧。共有人的先买权是基于共有这一物权发生的，而承租人的先买权则是基于租赁公约这一债权发生的。因为物权自己的出格性，物权的效力优先于债权，基于物权发生的权力优先于基于债权发生的权力。当两个先买权竞当令，当然是基于物权发生的共有人的先买权优先。我感受，全数权相干为长久相干，租赁的设定多有时代的限制，为简化地皮上的物权相干，施展地皮的用益价钱，在立法上应晓畅划定共有人享有较优先的优先承购权。
（四）不动产先买权在拍卖时的行使题目问题。
拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品概略产业权力让渡给最高应价者的生意体式格局。在拍卖不动产时，先买权是否可以行使，平易近法理论界定见纷歧。一定说主张在拍卖不动产时，理当准许行使先买权，这样有利于出卖人和先买权人的优点。否认说感受，在强逼拍卖不动产时，不能行使先买权。因为拍卖具有竞争性，理当以出价最高者为买受人，若是可以行使先买权，应买人势必锐减，卖价难免偏低，晦气于债权人和债务人，极易造成偏袒先买权人的效果。不凡是在实务上，概略泛起债务待遇提防其不动产因强逼拍卖而丧失落全数权，有意与第三人伪造租赁契约，并将租赁的始期提前至其他权力设定前，该第三人以承租人身份主张先买权的情形，而且认可拍卖中的先买权，在实务上将很难垄断。在我国，先买权原则上在拍卖不动产时不得行使，先买权人如欲购得不动产，可以列入竞买，与他人合理竞争，但法院在接纳拍卖的体式格局执行房地产时，应通知先买权人列入拍卖。
是以，法院在执行的过程中，应注重法式的完整，在对房地产拍卖、变卖时，应通知先买权人列入，以珍爱先买权人的优先购置权，并在拍卖书记中声明拍卖物上有租赁权等情形，提防因轻忽先买权而作出无效的措置。需要增补声名的是，在被执行人出租的衡宇上同时又设立有典质权时应注重，若租赁权成立在先
