跟着我国社会主义市场经济轨制的竖立和成长，住房轨制改造的深化，商品房市场慢慢成立和完美，居平易近自己购置衡宇已成为普及现象。与之相顺应，传统的行政福利型衡宇和单元自行治理已慢慢为现今的专业化物业治理所取代。物业治理作为房地产经营治理的一种专业化、社会化、企业化的模式已徐徐走入千家万户，为人们所接管。在物业治理中，调整业主和物业治理企业相干的主要依据是物业做事公约。正确熟悉物业做事公约的性质和内容，晓畅业主和物业治理企业的权力和义务，是正确治理物业纠缠，保障业主优点的要害。

　　一、物业做事公约的性质和特征

　　物业做事公约，是指物业治理企业接管小区业主或业主委员会的聘用和委托供给物业做事，业主支付做事费用的书面和谈。它晓畅了物业治理企业和业主各自享有的权力和承担的义务，是竖立业主和物业治理企业相干的司法文件，供给了当事人双方运动的局限和准则，是业主的权力保障书，在整个物业治理运动中处于焦点地位。正确熟悉物业做事公约相关内容及注重工作，对每位业主都很主要。

　　1、物业做事公约的性质

　　在我国传统的设计经济系统编制下，执行的是福利分房，由政府衡宇主管部门统一治理这些公有衡宇，也有各单元自己投资培植，由单元放置专人治理衡宇的情形，都带有极为厚重的行政治理色彩。用户与衡宇治理者之间日常是所属相干，处于被治理和被向导的地位。

　　跟着住房轨制的改造，衡宇全数权转归小我全数，享有了自立选择治理人的权力。物业治理企业经过过程公约获得物业治理的权力，为全体业主供给做事。凭据公约，物业治理企业供给响应的做事，而业首要支付对应的物业做事费用。从这一方面来说，物业治理企业和业主之间是平易近事公约的双方当事人，是整齐的主体，享有相当的权力和义务。[1] 两者之间成立的是平易近事司法相干，合用平易近事司法相干的基物业做事为首要内容，协调物业治理企业与业主之间的相干，是相干人们生涯栖身的主要公约。在2002年稿的《中国平易近法典草案倡议稿》中，增添了物业治理公约，其第1318条界说为“物业治理公约是物业治理人受业主概略业主整体委托，为委托人持续处置责罚物业治理事务，委托人支付待遇的公约”，将它定性为委托公约。然则在2003年全国人年夜常委会法制工作委员会发布的《中华人平易近共和国国平易近法（草案）》公约编则仅增添了担保合统一章，并未对物业做事公约作出划定。我小我感受，基于物业做事公约的典型性和主要性，而《物业治理条例》对物业做事公约划定极为简单，应该在公约法中增设物业做事公约，以范例和指导物业治理企业和业主的行为，保障双方的正当权益。在司法未作出晓畅划准时，则可合用公约法的日常划定。

　　（2）物业做事公约实现了全数权与治理权的星散。[2]现代社会高速成长，要求实现社会化年夜分工，每小我醒目自己行业的专业手艺，而其他工作交由该行业的专业人员完成，常识专业化，行业分工化，提高了遵守，降低了成衡宇及配套培植的养护、维修，小区情况卫生清洁和保安等做事，业主支付费用，双方的权力义务是彼此对应彼此依靠的。物业做事收费的一项基做事，取代业主治理小区物业及相关事物。从这点看，物业做事公约与委托公约有相似之处。但细心剖析公约的特点以及当事人的权力义务，物业做事公约与委托公约存在极年夜的分歧，不能将物业公约归属于委托公约。

　　（1）委托公约中，受托人理当按照委托人的指示处置责罚委托事务，受托人以委托人的名义处置责罚委托事务，发生的司法功效有委托人承担。而物业治理公司是自力的企业法人，有自己的经营方式，在业主将小区委托于其治理时，它以自己的经营费用，自己的名义开展营业，并自力承担对外司法功效。

　　（2）委托公约的主要特点之一就是委托人概略受托人可以随时解除委托公约。而对于物业做事公约，除公约商定的前提成就外，物业治理企业不得随意解除公约；业主委员会只有在业主年夜会以经物业治理区域内全体业主所持投票权2／3以上经过过程抉择后才气解职物业治理企业，也必需知足公约解除的相关前提。

　　（3）委托公约日常是无偿公约、不要式公约。物业治理是一种市场经营做事型企业行为，物业治理企业供给做事，业主支付待遇，是有偿公约。物业做事公约理当接纳书面形式，有的处所物业治理条例还要求在房地产行政主管部门立案，是典型的要式公约。

　　二、物业做事公约的订立-业主选择物业治理企业自由

　　凭据契约自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业做事公约中显示为业主可以自由选择为其供给做事的物业治理企业。然而，在现实生涯中，拓荒商在衡宇完工出售前，经常选定一个物业治理企业为它治理物业，即前期物业治理。凡是，该物业治理企业概略是拓荒商的属下企业，与拓荒商优点整齐，概略由正本的房管所改变而来，受到行政单元制约。拓荒商绑缚发卖，强逼业主赞成其选定的物业治理企业，概略行政部门加以过问，在很年夜水平上限制了业主的选择自由。虽然业主年夜会成立后，可以经过过程抉择选择其他的物业治理企业，然则年夜都情形下，业主们出于轻易等考虑，会接纳前期物业治理企业持续为自己做事。等到泛起题目问题时，凭据前期物业做事公约的内容，业主经常处于弱势，其优点难以追回。所以，要保障业主的权益，首先要范例物业治理企业，使之与房地产拓荒商和行政单元脱钩，成为自力经营、自尊盈亏的法人，实现物业治理企业和拓荒商之间的整齐主体相干。只有这样，拓荒商才气从维护整个物业的角度，选择合适的物业治理企业，相符业主的优点，同时能够提防传统的行政权力过问业主的选择自由。2001年9月，景洲年夜厦在深圳首开先例，第一次由业主投票表决成功炒失落了地产拓荒商属下的物业治理公司，使房地产行业风行多年的“谁拓荒谁治理”的物业治理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然年夜波，被媒体称为“景洲事宜”，获得了国家培植部的一定，鼓动了中国房地产物管行业的改造，其目的就是“房地产必需与物业治理星散”，[4] 为业主更好的行使自由选择权供给前提。

　　选择物业治理企业的自由是业主们的自由，其权力是以在业主年夜会中行使投票权的体式格局实现的。“选聘息争职物业治理企业，必需经物业治理区域内全体业主所持投票权2／3以上经过过程”，执行的是少数遵守年夜都的原则，所以单个业主的自由是受到必然限制的。物业做事公约是由业主委员会代表业主签署的。实践中泛起了业主委员会为了物业治理企业所给的优点，而在选定物业治理企业概略议定具体条目时，与业主年夜会的抉择不符的情形，这样的行为无疑侵略了业主的权力，业主可以联名要求业主委员会召开业主年夜会，罢免业主委员会，同时申请法院以业主委员会和物业治理企业恶意串连，损害业主优点为由而宣告物业做事公约无效。

　　三、公约首要条目-物业做事费用

　　物业做事收费是指物业治理企业接管业主礼聘，对城市室第小区内的建筑及其培植、公用行动设施、绿化、交通、治安和情况等项目开展维护、修缮、清理做事以及供给其他与居平易近生涯相关的做事所收取的费用。作为物业公约的一项首要条目，做事收费相干到每一个业主的亲身优点，是现今物业治理的重点和难点题目问题，也是物业纠缠中涉及最多的题目问题。[5]

　　1、公约相对性事理-物业做事费的交纳

　　公约相干具有相对性，它首若是指公约相干只能发生在特定的公约当事人之间，只有公约当事人一方能够向另一方基于公约提出哀告或提起诉讼；与公约当事人没有发生公约上权力义务相干的第三人不能依据公约向公约当事人提出哀告或提起诉讼，也不应承担公约的义务和责任；非依司法或公约的划定，第三人不能主张公约上的权力。[6] 所以，在奉行物业做事公约，供给物业做事和交纳物业做事费用的过程中，必需晓畅公约的双方当事人是物业治理企业和业主，不要和其他公约相搅浑。

　　（1）区分物业做事公约和售房公约

　　要注重，物业做事公约与售房公约是两个自力、互不相关的公约。售房公约的双方当事人是购置人（业主）和房地产拓荒商，物业做事公约的双方当事人则是业主和物业治理企业。

　　在实践中，许多房地产拓荒商为了吸引更多的购置人，把物业治理也作为一个卖点，打出“如购置衡宇则送（免）半年物业做事费用”这样的促销广告。这现实上超出了其售房公约的局限。虽然业主可以在物业做事公约中商定，由拓荒商取代业主交纳半年的物业做事费用，但现实奉行时，因为得不到拓荒商的现实承诺经常引起争议，业主优点无法获得保障。有的拓荒商在其售房公约中商定了物业做事的内容，在衡宇交付之后，把物业交由自己属下的物业治理企业概略某一个部门治理，现实上供给的物业做事水平低下，而且以维护拓荒商优点为主，轻忽业主权益。所以，业主在购置衡宇时，必然要理清晰这两者之间的相干，签好售房公约，不要被拓荒商的“物业”条目所疑惑。

　　正因为物业做事公约和售房公约时彼此独