设文无忧为首页 | 把文无忧加入收藏夹 | 站务联系     论文格式网:论文格文下载,论文格式大全,论文格式范例,如何写论文,怎么把握论文的格式,分类最全的论文范文格式网。
你所在的位置:首页 > 论文大全 > 经济论文 > 房地产类
房地产类:房地产职称论文发表:2003年房地产市场展望
房地产职称论文发表:2003年房地产市场展望
| 文章出自:论文格式范文 | 编辑:职称论文格式 | 点击: | 2013-04-21 18:57:22 |

2003年房地产市场展望

   一、看好2003,企盼中国房地产市场的第五个黄金年
  2002年是“入世年”,2003年是政府“换届年”。中央经济工作会议已经明确2003年的两项任务,第一是继续保持快速发展的经济,第二是要不断完善市场经济体制。新一届政府必将认真贯彻、落实。十六大提出全面建设小康社会,到2020年全面达到小康,首先要求GDP要翻两番,要求年均GDP增长7.18%。中国经济要继续快速增长,房地产市场肯定要继续兴旺,“一匹马”的作用肯定还要继续发挥。
  从经济发展势头看,2001年经济开局比较好,但呈下滑势头,最后GDP增长7.3%,而2002年反过来,一个季度比一个季度好,处在上升的势头。所以从经济发展势头来看,各方面预测2003年继续保持8%的增长是很有把握的。尤其是中国的入世,改革开放的加快,经济结构性的调整,都有利于促进经济的发展。经济发展又直接有利于居民收入的提高(2002年人均收入比上年增加10%以上),从而利于提高居民购房能力。
  房改的进一步深化,必将不断激发有效需求。今天房地产市场之所以发展这么好,主要是深化房改激发的居民住房的有效需求拉动的。新的一年建设部提出要加快住房分配货币化、发展经济适用房、开拓二手房市场等举措,也必将提高更多居民的买房积极性,就会不断地扩大房地产市场容量,从而拉动投资规模。这是从深化房改进一步激发居民住房的有效需求角度看的。
  另从城市建设角度看,我们城市正经历一个“建筑年代”,各地还在加紧旧城改造,拆旧建新,实施货币化拆迁政策,也将对房地产市场产生“刚性”的投资和消费拉动效应。因此完全有望2003年的房地产市场仍然保持快速发展和供求两旺。
  现在业界好多人讨论房地产周期问题,有人得出的结论是房地产周期是7年左右,5年上升,2年衰退。我想即使按照这个判断,我们现在还有第5年。况且中国现在的转轨经济与过去的计划经济不同,和发达国家完全的市场经济也不同。我们处在转轨经济中的房地产市场,这一轮的房地产热完全是由房改激发出来的,加上老百姓的需求总量远远没有得到满足,所以我们不能简单用过去的和西方国家的周期理论来套。
    二、也看好长远:中国房地产市场可以兴旺20年
  我认为中国房地产业将兴旺20年,也就是我们从现在初步实现小康到全面实现小康的20年。
  1.重要战略机遇期
  中共十六大提出,从现在到以后20年,我们进入大有作为的重要战略机遇期。当今世界,和平与发展是主题,给我们发展经济创造了有利环境;全球经济一体化,倡导各国共赢,有利于我们缩短跟发达国家的差距,这些都给我国经济和房地产业发展奠定了很好的基础。因为经济增长意味着中国老百姓的收入不断提高,必然有不断增长的居住需求。有人说人均GDP在七八千美元之前房地产始终会保持旺盛势头,现在中国百姓人均收入才1000美元,所以全国房地产发展总量还会不断增加,发展空间很大。
  2.城市(镇)化加速
  城镇化就是城镇人口占总人口达一定比例,世界平均50%,发达国家75%,我国38%,就是中国只有38%的人住在城市里,发达国家的这一指标是我们的两倍。今后,中国的城镇化进程加速,意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人进入城市,全国就有1300万人进入城市,这些人给房地产带来的需求,超过城镇居民住房面积提升的需求,将对房地产发展起到非常大的推动作用。有专家说,改革开放前中国经济发的主要任务是建立工业化体系,拉动经济增长;改革开放以后20年,主要靠市场化来推动工业化,促进经济发展;今后20年,我们将要依靠城镇化来扩大市场化、推动工业化、加快现代化建设。
  3.从“居者有其屋”到“居者优其屋”
  中国城镇百姓已经进入“居者优其屋”的阶段,在未来20年,要使大多数人实现“居者优其屋”是小康目标之一。“优其屋”的目标是什么?一是面积扩大。现在平均每户60多平方米,争取2020年达到100~120平方米;人均建筑面积现在是22平方米,到2020年达到人均30~35平方米,有的地方可以达到40平方米。二是住宅环境、住宅本身的性能品质要提高,产品要更新换代。面积数量的进一步增加,产品质量的进一步提高,必然给房地产市场带来更大的需求。
  4.恩格尔系数与消费结构变化
  消费结构讲的是消费支出中,吃、穿、住、用、行各项支出占的比例。恩格尔系数讲的是消费结构中,食品支出占整个消费支出的比重。随着人们生活水平提高,恩格尔系数逐步降低,用于吃的比例减少,用在住房上的消费越来越高,支撑住房消费的基础越来越深厚。这是国际上各国的经济规律,在中国也不例外。但是目前中国出现怪现象,城镇居民收入水平高于农村居民,农民住房消费比重为15%,而城镇居民住房消费比重只有10%,倒过来了。为什么呢?主要是长期的福利分房造成的,城镇居民住房消费即买房子这种能量还正在释放过程当中。按照通常的规律,城镇居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见,还有10%的城镇居民购房能量有待于我们用好的产品、好的政策激发出来。
  总的看来,我们完全有信心看好2003年,看好以后20年的市场。当然,这并不是说在未来20年里房地产市场会一帆风顺、直线上升,因为我们已经进入市场经济,市场经济是过剩经济,必然时冷过热,有时候有波浪,弄不好还会出现过热或泡沫。因此要把握市场冷暖变化,把握市场的脉搏。很难说这个市场会不会出现冬天,但对好企业来讲将永远是“春天”,对差企业将随时会遭遇“冬天”。
    三、2003年市场发展任务
  1.加速结构调整
  (1)调整产品结构
  现在中国房地产市场上,特别是一些大城市普遍存在结构不合理问题:中高档价位的产品过剩,中低档价位的产品不足。如何调整产品结构是摆在我们面前十分重要又关键的任务。政府要加大面对中低收入家庭的经济适用房的计划和开发力度,只有促使更多人进入市场,更多人进行住房交易买卖的时候,这个市场才能兴旺,市场容量才能扩大。北京和上海的对比就很能说明问题。上海买房人比北京要多,大街小巷都在议论买房的事,但是北京这个氛围还不够,因为上海房价比北京平均每平方米低1000块线,而上海人均收入还比北京平均收入高一点。也就是说,上海的房价收入比要比北京合理,上海的普通百姓通过个人抵押贷款的支持,较北京普通老百姓容易购得起房子。住宅产品结构调整的方向是要更多地面向中等收入家庭的购买能力,因为,他们将是未来住房市场的主要购买力。
  (2)调整市场结构
  拿北京和上海比,2002年,上海新建商品房销售面积达到2000万平方米,而北京比上海要少400多万平方米。上海比北京的城市人口只多几十万,为什么上海商品房销售量那么大?上海房管局长说,是放开二手房市场促进了一手房增量。2002年北京二手房交易量可能达到六七十万平方米,而上海二手房市场交易量接近1800万平方米。现在国内许多城市一手房市场很好,但缺乏二手房市场,市场结构很不平衡。有的地方看不到二手房市场对一手房市场的促进作用,有的开发商甚至怀疑,二手房市场搞起来是不是会影响一手房市场,买旧房就不买新房了。其实这个担忧是多余的,搞活二手房,不仅能促进二手房交易,而且能促进人们卖了旧房买新房,卖了小房买大房,上海已经是一个明证。2003年,一定要加快开放和搞活二手房市场,搞活和规范租赁房市场。
  (3)调整产业结构
  房地产行业可以分三个子行业,开发业、中介经纪业、物业管理业。我们长期以来重开发轻中介,重开发轻管理。未来市场应该是大力发展房地产服务业,即经纪业和物业管理业。美国的房地产市场是中介经纪业为主的市场,美国的房地产协会是经纪人的行业协会,美国房地产市场85%的交易是二手房交易,还拉动了经济,成了美国经济火车头。所以我们要在这方面大做文章。现在经纪人考试刚考完,物业管理条例将要出台,这将为加强中介经纪、物业管理行业的发展创造有利条件,从而促使房地产三个子行业均衡发展。
  2.关注产品升级
  我们过去主要解决住房有无问题,现在要解决好坏的问题,有个质的变化。有人说十几年前盖的房子现在已经不能用了,也不能看了,没有客厅,房间又小,楼道黑黑的;七八年前盖的房子现在也已经不好用、不好看、落后了。我们不希望现在开发的房子十来年后也被人家这么评论。我们一定要使我们的产品升级、更新换代。
  产品升级第一要讲究适度超前,在设计理念上要做到一二十年不落后,三五十年可改造,一百年还可以用。我去国外看了许多楼盘,发现巴黎这个城市是我们常说的“基本路线”——百年不变。一百年以前巴黎是这样,一百年以后还是这样,它整个色彩,外轮廓都一样,不像我们讲求日新月异。当然我们过去的城市破破烂烂,需要改造,但是我们现在新建城市能不能做到一百年不变,新盖的楼盘是矗立在城市百年,还是过几年就要当垃圾处理掉,要大家认真对待。
  另外,一定要讲究房价性能比。产品适度超前不能“超钱”,房价和性能要协调,要通过提高产品的科技含量、提高住宅性能、改善居住环境来打造产品。
  3.整顿规范秩序
  国家七部委2002年5月发了一个通知,要整顿规范市场秩序。2003年整顿房地产市场仍是国家的一项重点工作。整顿的目的是为了规范,是为了使更多老百姓进入市场,高高兴兴、没有顾虑地进行交易。否则购房中的陷阱太多,必然会打击人们的购买热情,阻碍市场健康发展。
  4.谨防过热和泡沫
  在供大于求比较明显或者房价急速提升的城市要提起高度关注。从表面上看,过热会产生供大于求,导致房价下跌,而泡沫是房价急剧上升。实际上背后都是有效需求和有效供应之间不匹配的问题。从全国整体和总量看不是大问题,主要是结构性问题。但具体到各城市就该另当别论,各地政府部门、开发商要关注当地的市场,要认真研究有没有过热和泡沫,应该采取何种对策。
    四、如何面对市场
  在2003年,如何对待市场,如何发掘市场,使市场能按照我们所期望的第五个黄金年发展?我归纳了三点“两个”。
  1.两个有效:有效需求与有效供应
  要进一步激发有效需求,进一步提供有效供应。激发有效需求主要从政策层面来讲,通过进一步深化房改,增加居民收入,规范市场,使更多老百姓买得起房、愿意买房。增加有效供应主要是开发商的任务,房地产市场要面向广大的中低收入家庭,哪个城市把中等收入家庭买房这个市场扩大了,市场前景就广阔了,不能只盯住中高档产品。大量的市场需求就像服装一样,买一千多块钱一件衬衫的毕竟只有几个人。如何进行市场调研、产品定位很重要。现在已经不是概念时代了,一定要认真调研市场,哪些人需要什么样的产品,我如何满足他的需求。
  开发商可能最关心每平方米多少钱,讲究每平方米的价格,而老百姓买房子注重这套房子多少钱,多少面积,我能不能买得起,他考虑总面积和总价位。开发商是否也应注意老百姓注意的总价位是多少,能买的房子多少钱,面积多少,解决有效供应问题。产品既要升级又要面对中等收入家庭,就必须提高劳动生产率,需要降低成本、提高效率。
  2.两个差异:市场差异与需求差异
  一个是各地市场差异。房地产市场区域性很强,东西不一样,南北不一样,大、中城市不一样,大城市中北京和上海又不一样;这个城市写字楼卖得很好,那个城市就不一定,在这个地方这个房型很好卖,在另外一个地方就不一定。所以要认认真真地分析所在城市的市场情况。
  另一个是消费需求差异。不同消费者有不同的需求,南方人和北方人的差异也比较大。
  有一个开发商跟我说,在东北卖房子,只要售楼小姐热情、体贴,东北大汉一看就买了;你跑到江南,你讲得再好,他不信,非要看看现场如何,物业管理费怎么收,反反复复才决定买。另外,高档楼盘和中档楼盘的买房人完全是两个概念。高收入买房者讲究的是理念、概念,讲究品牌;中等收入家庭讲究的是实实在在的东西,讲房价性能比,概念再好我也不要。开发商要认真考察不同消费者的需求差异,并满足他们的不同需求。
  3.两个“品”字:品质与品牌
  第一要讲品质。有的公司说我打品牌,但你品质都没上来搞什么品牌?真正形成品牌不光要有品质,还要有品味和品位(级),高档品牌和中档品牌是不一样的。作为企业来说还有品行,这样才能最后形成品牌。从品质到品牌是一个提升,如果大家都能够把有效供应做好了,把市场差异和需求差异找准了,而且用好的品质打出好的品牌,那么你可能在任何市场上都有春天的感觉,而不是冬天的感觉了。

论文发表,一定要选择评职要求的符合的期刊,如行业,级别等,以免做无用功!可以在本站了解一下评职的具体要求哦!

友荐云推荐
相关论文列表
文无忧论文格式网是一个专业提供各类论文的标准格式,标准论文格式范文,各类论文范文模板,免费论文下载,各类应用文文书、合同范文等的论文网站。
Copyright©2012-2046 文无忧. All Rights Reserved .心无界 文无忧—文无忧 让你行文无忧 版权所有 文无忧lun.wen5u.com-论文无忧
网站合法性备案号:蜀ICP备14013885号-1