试论房地产市场失败的边界界定
运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域，及确定政府应该承担职能可从以下方面进行分析：
1 房地产商品的严重信息不对称现象
在房地产市场中，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的，即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同，卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类：
1.1 权属关系信息不对称
住宅商品具有空间固定性的特点，所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖，因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展，房地产产权呈现多元化的趋势，特别是在旧的住房福利体制被打破，公房纷纷入市的背景下，住宅产权关系变化迅速，产权类型日趋复杂多样。在理论上，住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看，又可分为完全所有权利和不完全所有权，后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权（林增杰，1999）。具有什么样的产权才能上市流通，不同省份和地区出台不同的规定。此外，附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂，如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息，这为房地产开发商或原所有者的欺诈行为埋下了伏笔。
1.2 价格信息不对称
房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置，还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素，从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内，由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同，价格个别性仍是最主要的特征。一般而言，购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解，使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。
1.3 质量信息不对称
西方学者（卡尔顿、佩罗夫，1998）认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”(credence)商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量，则该产品具有搜寻质量；如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量，该产品被称为具有经验质量；还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定，达比和卡尼(Darby and Kami,1973)称之为“信任”商品，消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。
住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中，隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来；而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现；在特殊事故场合，如火灾、地震中，建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量作出购买与否的决定，不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之，质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。
不完全信息经济学认为，不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置的效率：一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房，必须掌握足够的信息，这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用，于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为，“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下，去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高，使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策，这样的决策不一定是最优的，而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。
因此，政府必须进行干预。相比于市场中分散的主体来说，政府无论是在信息量获取，还是在改变信息不对称状态方面，都有着更大的优势，可以发挥信息的规模效果。因此，政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷，包括向购房者发布同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。
2 外部性
所谓外部性，是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用，或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益，后者称为外部不经济或外部成本。
土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上，从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。从而导致城市土地或其他非农建设用地的增加，造成耕地数量锐减，对农业乃到整个国民经济可持续发展造成不利影响，而在完全的市场条件下也未由责任者负担责任，使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样，城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量，这就需要政府制定详细的用地计划，根据城市发展的需要，逐年编制农转城市用地的数量，并在总额、用途上加以严格控制，对征地金额设定最低的界线。
房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼，而技术水平的提升依赖于资金的支持，这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下，房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本，促使私人成本与社会成本趋于一致。在机械的自然寿命期间，当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值，理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张，只要明晰产权，同样可以解决外部性问题。污染权、危害权属于建筑商，建筑商会我行我素地生产他们认为最适宜的房屋数量。若两权属于周边居民，周边居民则有权要求赔偿。科斯思路在理论上提供一个崭新的视角，但在实际生活中，由于谈判引致的交易费用过高和受害人群范围的模糊性，这种方案不可能实施。
房产消费领域的外部性体现在示范效应上。凯恩斯消费函数假设每个人的消费只受自己的偏好、收入及商品价格的影响，而不受其他人消费的影响。杜森贝利认为这个假设不能回答消费者的偏好之间的相互作用问题，应以偏好相互依赖假设来代替偏好独立假设，并以此为基础来解释消费的决定，则更符合实际。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足，处在现代社会里的人，通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高，并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的，而较多的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此，一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征，他们的消费方式便成为其他人追求的目标，这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料，其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓，成为收入稍低的阶层的效仿对象，这有两方面的影响：一方面开发商追逐超额利润，大量开发高档物业，造成畸形的住宅供给结构，有限的资源不能得到充分的配置，中低档住宅相比于需求人群数量过少，间接推动其价格上涨；另一方面，高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣，导致中低档住宅尾随价格上升。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊，却让低收入者承受成本，因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者，从这个意义看，低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面，对高档物业课以重税，尔后作为安居工程的补充经费，达到社会公平的目的。
3 垄断
垄断造成的市场失灵，针对地产市场而言，土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用。例如日本战后城市化高速发展时期，对城市用地需求量迅速增加，1980年以“首都圈”为中心的城市地价达到了战前的9394倍。对此，日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄认为，地价高涨并没有带来土地的高度利用，反而造成土地的低度利用：把土地作为资产来保有，为确保随时变卖，往往以空地或低度利用形式来保有，造成土地有效供给减少，从而使地价进一步上涨。其结果是“市区区域内残存着大量农地，就连已经被住宅化的土地，实际的容积率也不到城市计划所规定的容积率的一半”。日本的农业长期处于小规模和兼业化经营状态与人们把土地当成“增值手段”有关。
在1993年加强宏观调控以前，我国城市尤其是各类开发区中出现的疯狂的土地投机现象也说明，由于垄断的存在，仅靠市场机制难以实现土地资源的高效率配置，政府必须采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。
4 社会分配不公
即使市场机制能够实现资源的最优配置，也不能解决社会目标问题。根据“福利经济学第二定理”，收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率，是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上，通过市场均衡能够实现的帕累托最佳状态并不是一点而是一条线，即不论收入分配的结果如何，都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳状态的点。也就是说，市场不可能自动实现收入分配的相对平等。
收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是，住房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定，而且，住房又是一种价值高昂的商品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，由市场来供应大多数居民的住房，同时政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段。
关于市场失败的理论，为我们研究政府在房地产市场中扮演什么角色提供了基本的思路，其基点仍然是要为充分发挥市场效率机制的作用创造条件，而不是像旧的住房福利体制那样由政府去取代市场，毕竟市场机制是迄今发现的最为完善的资源配置制度。
收稿日期：2002-08-18
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[6] 丹尼斯·卡尔顿等.现代产业组织（下册）[M].上海三联书店1998.
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