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摘要：文章行使SWOT模子对廉租房REiTs融资模式的优瑕玷、面临的时机和威胁进行了系统剖析，提出奉行廉租房REITs融资将对此刻廉租房培植资金欠缺、商品室第价钱非理性上涨等题目问题起到缓解浸染。末尾倡议应该实时地推出相关的司法和配套政策，加速人才培育种植提拔以及提高资产池收益率等。关键词：廉租房；SWOT；REITs
一、配景介绍
（一）REITs
REITs，即房地产投资相信，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写，是一种以刊行收益凭据的体式格局汇集特定大都投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营治理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种相信基金。1960，第一只REITs在美国降生，经由50年的成长，此刻全全国大约有480多家REITs在运作之中，治理的资产总值超出6050亿美元。
REITs日常有以下几种分类方式：按照机关形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单元型（包含合资制）和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为拓荒型、关闭型；按照资金投向分类，可分为权益型（EquityREITs），典质权型（MortgageREITs）和夹杂型（Hybrid REITs）。在美国，REITs范例和结构、投资局限和成长等首要受相关税法演变的影响，此刻美国的REITs日常接纳三种根底的结构形式，即传统结构、伞形合资结构和属下合资结构。在日本，普及接纳的结构是公司型REITs，上市生意业务的REITs都属于公司型，它首先成立一个SPV（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）公司，刊行投资凭据募集投资者的资金，然后购置并治理房地产，SPV公司必需自己负责房地产的治理和经营，概略将治理和经营本能机能外包给第三方。新加坡和喷鼻香港REITs则是向投资者刊行相信单元，然后用所融资金购置房地产概略相关资产（例如房地产典质贷款撑持证券），REITs没有自力的法人资格，是以必需聘用相信治理人治理REITs，同时聘用房地产治理公司治理所购房地产及相关资产。我国此刻筹备在天津和上海试点奉行REITs，其中上海是债权型的REITs，即融资方只是把物业收益权典质担保，而不需要出让股权的融资体式格局，首要由央行和银监会主管；而天津是股权型REITs，首要由证监会主管。
（二）国内廉租房融资现状
从开展廉租住房试点的城市看，此刻的资金根源渠道首要包含财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会布施以及地皮出让金净收益中的部门资金，我国廉租房培植融资的渠道仍对照单一，且资金供给存在极不不变的特征。同时在融资关头中也露出了以下几个题目问题：
1、处所政府列入的积极性不高。此刻地皮出让金在处所政府预算外收入中占了很大比重，被称为“第二财政”，而廉租房不只涉及到地皮的低价让渡，而且还需要一部门的财政补助，是以处所政府对于廉租房培植经常积极性不高。同时对拉动处所GDP的考虑，处所政府也更偏向于日常房地产的拓荒。
2、廉租房培植资金需求量大，资金缺口严正。廉租房是为我国最穷苦人群培植的住房，“9000亿元安居设计”提出未来3年，设计经过过程廉租房解747万户收入家庭的住房难题。其中287万户经过过程什物配租治理，460万户经过过程租赁补助治理。这方面的总投入约为2150亿元。而国家财政顶用于廉租房培植的资金渠道并不不变，经常会因为特点原因被挤占。近几年我国社会拯救福利费和抚恤支出的增进较前几年有所减缓，致使社会保障对于廉租房培植的资金撑持也极端有限。
3、金融器械有限，市场化融资机制成长滞后。其他蓬勃国家根底已经过政府直接投资改变为政府指导下的民间投资作为廉租房培植的资金根源，而此刻我国廉租房资金大多来自于政府财政，可用于领受社会资金的金融器械极端有限。
二、廉租房REITs融资模式的SWOT剖析
SWOT是一种策略剖析方式，经过过程对被剖析器械的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机遇（opportunities）和威胁（threats）的加以综合评估与剖析得出结论，经过过程内部成本、外部情况有机连系来清晰地确定被剖析器械的成本优势和缺陷，认识所面临的机遇和搬弄，从而在策略与战术两个层面加以调整方式、成本以保障被剖析器械的执行以达到所要实现的目的。
（一）机遇（opportunities）
1、政府对于保障性住房培植的撑持，培植资金的需求量大。十一届人大四次会议政府工作申报指出，应加速保障性住房培植，2011年将建保障性住房1000万套，2012年再建1000万套，往后五年估量能够培植3600万套。保障性住房除了棚户区革新以外，首要用于公租房和廉租房。资金方面，除中央政府津贴1030亿元和处所财政加大投入外，将更普遍地行使社会资金。
2、国内市场民间资金丰裕，投资渠道较窄。改造开放为我国居民蕴蓄了伟大的社会财富，民间成本的力量日益壮大，凭据2010苍生经济和社会成长统计公报，遏制2010岁终悉数金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比岁首?年月增添12.1万亿元。局内人民币各项存款余额71.8万亿元，增添12.0万亿元。悉数金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增添8.4万亿元。局内人民币各项贷款余额47.9万亿元，增添7.9万亿元。当前我国证券市场高风险产物占首要地位，可生意业务品种大约80%为风险较高的股权类产物。低风险产物虽有行为性较差的国债及少量企业债、金融债和可转债，但照样不能知足恢弘投资者的投资理财需求，市场规模较小。是以，有偏重地成长低风险的REITs，可以使我国整个金融市场的金融架构趋于合理，同时又能知足民间投资的需求。
3、保险资金面临投资压力，急需长久不变投资领域。受投资渠道狭小、投资市场成熟度及容量所限，中国保险资金投资长久遇困：投资培植无法多元化，缺乏长久投资产物，投资收益无法连结不变。凭据保监会公布揭橥的数据，2010年上半年，受成本债券市场低迷影响，中国保险资产平均投资收益率从2009年上半年的3.44%降到1.93%，不只低于同期CPI，甚至低于同期存款利率。廉租房培植的资金缺口以及REITs投资收益不变的特征，都相符保险资金投放的要求，能为其拓荒新的投资领域。
（二）威胁（threats）
1、REITs相关的司法律例缺失落。一方面此刻我国缺乏家当投资基金相关司法，《证券投资基金法》也只涉及证券投资运动，而REITs在素质上应属于家当投资资金。另一方面，国内也缺乏基金上市和税收相关司法。美司法王法公司法对REITs的产业性质、资产运用、收入结构、收益分配做了原则性的划定，从而对其营业性质做出了强逼性商定。缺乏响应的司法律例，为REITs在国内的推出和成长带来必然的难题和不确定性。
2、房地产金融市场发育不成熟。首先是我国房地产存在信息纰谬称的题目问题，拓荒商缺乏严厉的信息的吐露轨制将会影响相信设计的奉行，概略导致上下关头信息纰谬称等题目问题。其次是REITs运行框架（见图1）内缺乏有用的内控和制约机制，以及框架外缺乏第三方的监视。末尾是此刻国内还穷困成熟的富有履历的相信投资机构和专业化的从业人员。房地产金融市场的不成熟会给廉租房REITs的奉行带来必然的风险。
（三）优势（strengths）
