建筑物区分所有制度
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者 一般采纳了“建筑物区分所有”概念。我国有关行政规章的规定也采纳了这一观点，如建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条指出：本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。可见所谓“异产毗邻房屋”就是指建筑物区分所有。而建筑物区分所有又是由单独所有和共有构成的。在法律上建立区分所有制度，可以明确在区分所有情况下的产权和利益关系，解决各种产权纠纷，维护住户生活的安定，从经济上也可以通过促进房地产交易的繁荣而带动整个经济的发展。
重点问题
建筑物区分所有权的客体的确定?建筑物共有部分的法律特点与专有使用权?基地使用权的确定与共有关系各区分所有人的团体关系的建立
第一节 建筑物区分所有权的客体
所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部 分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共用部分 及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。
由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记（专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记）现象十分严重。这样就必然会产生将区分所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷。
在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件：?
第一，必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部 分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地 划分不同部分并为各个所有人独立支配。如一排房屋以墙壁间隔成户。在法律上要求构成上的独立性的原因在于，一方面，由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各 个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。?
第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分 都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人，用作店铺、办公室、仓库、停车场等。假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相邻的出入单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的 独立性，从而不能成为区分所有的客体。?
第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。构造上和使用上的独立性，乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上独立性，是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。例如原被区分所有的二部分同属于一人，间隔除去后，二部分合二为 一，则各部分失去其构造上的独立性或使用上的独立性，应解释为一个所有权。?
第二节 专有部分、共有部分的所有权
所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。?
所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔 、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分。共有部分具有如下法律特点：?
第一，共有部分与专有部分不可分离。在经济上，共有部分的存在是专有部分得以存在的基础，也是各专有人满足其生活需要所必不可少的。从财产权利角度来看，共有权与专有权密切联系并且是依附于专有权的。因为在区分所有权情况下，区分所有人取得专有部分所有权，自然就应取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权的转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。?
第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。也就是说，对共有部分的权 利是依据法律规定产生的，无论当事人之间是否有约定，共有权都是存在的。共有部分的范 围以及权利和义务内容，在当事人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规规定。例如建设部颁发的《城市异产毗连房屋管理规定》第9条规定建筑物的主体结构、共有墙体的修缮义务按各所有人专有部分的份额分担，这就规定了对共有财产的修缮义务。此外，为维护共有部分的安全与完整以及全体住户对共有物的利用，法律一般禁止区分所有人请求实际分割共有部分。应当指出，我们说区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定权利 ，是指在各区分所有人未特别约定时应采用法律的规定，这并不排斥共有人基于约定产生约 定共有，例如某些区分所有人将不设定专有权的部分设定共有权。同时也不排除各区分所有人通过约定而规定共有物的使用方法（如规定是否允许他人在建筑物之上设置广告牌等）， 一旦区分所有人作出了特别约定，则此种约定应优先于法律规定而适用 .?
第三，各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，而应根据具体的使用情况来确定。所谓根据具 体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，则只能认为该财产为共同共有的财产。例如共有楼梯、共用的设备和附属建筑将均应共同使用，这些财产显然应为共同共有的财产。但是如果能够将某些共有财产确定为何人使用，或按照一定的份额确定使用范围（如隔墙、为某些层专用的楼梯、房屋共有部位必要的装饰等），可认为是按份共有的财 产 .此外，如果当事人就共有财产特别约定应按照一定的份额使用、收益并承担修缮等义务， 应认为该财产为按份共有的财产。?
对共同共有的财产，各区分所有人应不分份额地共同合理地使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何区分所有人超越权利范围而使用，侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。?
在共用部分中，某些为全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，由全体区分所有人共同使用，不得将其确定为哪一部分区分所有人所专门使用。但也有一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人所使用的阳台、与一楼连 接的庭院，是可以依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人享有排他的、独占性使用权的，此种权利称为专有使用权。?
专有使用权的设定，根据国外的立法经验来看，一般都是根据区分所有人的合意而产生的。我们认为，从共有物的性质来看，既然共有财产为共有人所有，那么对共有物的使用必须经过大多数共有人的同意才能决定，所以设定专有使用权应根据区分所有人的协议而予以确定。根据我国建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，对共有财产的修缮责任分担，应根据各区分所有人所拥有的专有部分的比例分担，这样在决定共有财产的使用中，必须要根据持有专有部分份额占半数以上的区分所有人的同意，才能够将某一共有部分确定为某些区分所有人所使用。?
区分所有人也可以将某些共有财产提供给区分所有人以外的其他人使用。根据前述《城市异产毗连房屋管理规定》第7条规定，“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”可见，如果全体区分所有人未达成一致同意，或未得到持有份额占半数以上的区分所有人的同意，某些区分所有人便与他人达成租赁等协议，其他区分所有人可依法请求法院宣告该协议无效。
第三节 基地的使用权
在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑物区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对基地的所有权的现象。由于我国现行立法并未承认地上权，因此也不存在着各区分所有人区分地上权的问题。在实践中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现象极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定， “土地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物 租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”土地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑物 的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。?
一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地的使用权，或通过出让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分所有人对基地究竟享有何种权利？根据土地和房 屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。
我们认为，尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权，但是对于基地的使用权而言 ，应当承认各区分所有人对其享有共有权，而不能仅仅承认第一层的所有者享有对基地的使用权。其原因在于：一方面，从物质形态来看，一幢建筑物是在基地之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，从这个意义上说它们都与基地不可分割；另一方面，我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的，也就是说，对整个建筑物的所有权与基地使用权是不可分离的，只要建筑物存在，建筑物的所有权是明确的，该建筑物所有人必然对基地享有使用权。既然整个建筑物的所有权与基地使用 权不可分离，那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后，各个所有者根据其对建筑物某 一部分所享有的所有权，当然应对基地使用权享有部分权利。如果仅承认第一层所有者享有 对 基地的权利，而否认二层以上的所有者对基地的权利，这与我国法律所确认的上述原则是相悖的。尤其应该看到，从实践来看，区分所有者在购买楼房时，一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与基地使用权有不可分割的联系，而不仅仅是第一层所有者享有对基地的权利，甚至享有对作为建筑物附属物的庭院以及草坪等的权利，否则第一层房屋的售价应大大高出二层以上各层的售价，这显然与实际情况不符。?
从法律上讲，各区分所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通 过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分所有者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利也自然发生转移。任何区分所有人不得在转让其专有部分时保留对基地使用权的部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各区分所有者都对基地使用权享有共有权，另一方面，任何区分所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑 物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中明确规 定保留其对室外庭院、草坪、房顶平台及建筑物其他附属物等的权利，但不能在合同中规定 其转让建筑物的所有权而仍保留对基地的使用权，也不得规定建筑物一旦需重建，只有他才 享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上述原则，而且极易造成对区分所有者的 损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物各个部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。?
我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而 由全体区分所有者享有共有权。如前所述，由于我国法律并不承认地上权的概念，土地使用 权制度已经取代了地上权制度，所以基地使用权在性质上属于使用权而非地上权。如果我们承认各区分所有者对基地享有共有权，那么这种共有究竟是按份共有还是共同共有？我们认为，这种共有在性质上应为按份共有。各个区分所有人所拥有的专有部分的面积在整个建筑物中所占比例，即构成其对基地的权利享有的份额，在此基础上构成的按份共有不仅符合各区分所有的现实情况，而且最有利于确认和保护各区分所有人的权利和利益，并防止各种纠纷的发生。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买 一个楼层的面积，有人则可能只购买一套房间，假如在房屋拆毁后基地需要出售给他人，基地根据市价计算出价格，出售基地所得收入应归属原区分所有人，而原区分所有人享有原专有面积越多，其应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有面积越少，其应分享的数额越小。假如不考虑他们原来所享有的面积多少而简单地认为应均分出售基地所得收入，这对原拥有较多份额的人是极不公平的。另一方面，由于要根据区分所有人所拥有的专有部分的面 积在整个建筑物中所占的比例来决定各区分所有人对基地所享有的权利份额，这样，区分所有人将专有部分出售给他人的面积越大，其所转让出去的对基地权利的比例也越大，而买受人所获得的对基地的权利的比例也越大，反之亦然。只有这样才能确定新的区分所有人对基地享有的权利。还要看到，假如认为区分所有人对基地享有的权利都是平等的，则某人仅买 到很少的面积却与购买很大面积的人享有平等的权利，这样将来在房屋拆毁以后需要对基地作出处分时，该区分所有人也仍然享有与其他具有很大面积的人平等的处分权利，这显然极不妥当。因此，我们认为各区分所有人对基地使用权所享有的权利应为按份共有。?
第四节 团体关系
建筑物区分所有人间的关系极为密切。尽管在形成区分所有以后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的规定问题，但不能很好地解决各区分所有人有效管理其财产，尤其是共有财产管理的问题。在我国，建设部1989年颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，旨在对区分所有的房屋管理问题做出明确规范，从该规定来看，对于共有的部分维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，这个规定仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有 人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是，借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。
如果各区分所有人成立了一个管理团体组织，那么各个区分所有人应为团体成员，从而享有成员的权利。这些权利包括对重要管理事项的表决权、参与订立规则的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求就重要事项召开会议讨论的权利、请求停止违反共同利益行 为的权利等。区分所有人除享有上述权利外，作为团体成员还应承担团体协议、章程等的义务，接受管理者管理等。成员权是一种资格，它是与专有部分的所有权联系在一起的，任何人取得了专有部分所有权，自然取得了团体成员权。如果转让了专有部分所有权，其团体成员的权利也随之丧失，而由受让人取得成员资格。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权力大小应与其专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。某人 拥有专有部分越多，其享有的投票权越大，反之亦然。?
中国人民大学法学院·王利明
