一、题目问题的提出

　　房地产拓荒经营企业（以下简称拓荒企业）与衡宇买受人签署《商品房生意公约》，该公约中商定买受人付款体式格局为银行按揭贷款。在此之前，拓荒企业与银行签署《住房按揭（典质）贷款合作和谈》（以下简称《合作和谈》），商定在买受人解决房地产权属证书前，由拓荒企业供给弗成撤销担保。银行与买受人签署乞贷公约，银行与拓荒公司签署担保公约。上述二个公约凡是以一份公约书的形式显示，名称为银行小我住房乞贷公约（典质加阶段性担保公约）。

　　在拓荒公司与银行签署担保公约后至买受人取得购置住房的衡宇全数权证和搞妥典质挂号前，拓荒公司依据担保公约概略承担保证责任（指担保公约有用）概略其他平易近事赔偿责任（指担保公约无效），在此时代，若何提防拓荒公司概略承担的风险？此其一。其二，在承担了担保责任（概略平易近事赔偿责任）后，若何能够事先凭据司法的划定在公约上设置某些条目，以保障拓荒公司追偿权得以实现？上述两个题目问题，就是按揭贷款。并商定拓荒公司为乞贷人贷款供给弗成撤销的担保。拓荒公司与银行之间形成合作司法相干。

　　其二，拓荒公司与衡宇买受人签署《商品房生意公约》（日常为示范文了凭据。

　　三、风险的司法提防

　　拓荒公司对风险的提防可接纳以下司法手法：

　　其一，拓荒公司与买受人签署《商品房生意公约》时，将拓荒公司与银行签署的《合作和谈》的相关内容商定在《商品房生意公约》中，如买受人理当与银行签署乞贷公约，乞贷的刻日，乞贷的金额等。

　　其二，在《商品房生意公约》中要商定买受人解决完毕衡宇全数权挂号手续并取得衡宇全数权证的时刻。现有的《商品房生意公约》作为示范文担保，担保在签署担保公约至解决完毕典质物挂号前，如拓荒公司承担了担保责任，则由第三人与买受人承担连带了债责任；概略承担了平易近事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有纰谬的第三人承担赔偿责任。

　　2、可以商定由买受人概略第三人供给质押物或供给质押权力凭据予以担保。在签署担保公约后至解决完毕典质物挂号前，如拓荒公司承担了担保责任，则由拓荒公司处分质押物或质押权力凭据行使优先受偿权；概略承担了平易近事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有纰谬的第三人承担赔偿责任。

　　3、可以商定由买受人或第三人供给典质物予以担保。在签署担保公约后至解决完毕典质物挂号前，如贵公司承担了担保责任，可以由拓荒公司依法处分典质物来行使优先受偿权；概略承担了平易近事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有纰谬的第三人承担赔偿责任。

　　以上三种体式格局，应由拓荒公司与第三人、买受人签署担保公约、质押公约、典质公约来实现。

　　四、损失落的司法提防

　　如发生拓荒承担保证责任概略平易近事赔偿责任的情景，拓荒公司应承实时行使诉权来珍爱自己的正当权益。如要求买受人支付违约金，解除公约，收回衡宇，赔偿损失落等；也可以向担保人、质押人、典质人离别主张担保责任以及优先受偿权等。

　　如担保公约被仲裁机关概略人平易近法院确感受无效，拓荒公司在承担了平易近事赔偿责任后，应实时向买受人行使追偿概略向有纰谬的担保人、质押人、典质人主张赔偿责任。

北京年夜学法学院·孙瑞玺