房地产期待“品牌制造”
近年来，中国房地产业持续走强。透过市场的种种表现，我们不难看出，创建品牌已经成为房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产等，产品品牌有奥林匹克花园、现代城SOHO等。
上海房地集团是国内具有影响力的房地产企业之一。近年来，上海房地集团在品牌建设方面倾注了相当大的精力，其旗下的中华企业、金丰易居在房地产领域享有盛誉。最近，上房不动产研究中心专门组织力量，与东方房地产学院一起，完成了《上房集团品牌战略研究》的课题。这一成果不仅对上房集团自身的品牌建设提出了很好的建议，其理论研究对整个房地产企业的品牌建设也能起到借鉴作用。为此，本刊整理后特辟专题予以发表，希望引起读者的广泛关注。
【摘 要 题】聚焦
【 正 文】
品牌解析
一、品牌的内涵
1、品牌的定义
正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。
著名营销和品牌专家Roselius(1971)指出：品牌是品质以及信赖和忠诚的永久指南，并能给予那些无信心于购买决策结果的顾客更多的信心。
2、品牌的生成机制
虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。
3、品牌的价值
根据以上两方面的理论，我们认为品牌是作为产品或企业标志的符号系统及其所代表的产品、企业与消费者之间的长远关系。这样一种关系如果对于特定的主体能产生积极的效用，那它就具有价值。
我们看到在现代市场经济中，优质品牌已成为一种主要的经济资源，之所以如此，乃是因为品牌具有其内在的价值。首先，从消费者的角度来讲，优质的品牌代表了产品的优质以及生产厂家对售后服务的承诺，从而使得该产品具有较高的消费效用和较低的消费成本（如耐用时间长使单位时间的消费成本降低，保修服务降低了维修成本）；此外，品牌所倡导或代表的文化倾向可以给特定群体的消费者带来精神上的享受或心理上的满足，这也是一种效用。因此，对消费者而言，优质的品牌具有内在价值，正是这种内在价值使产品的价值得到了一个附加值。品牌对消费者的价值必然引发品牌对企业的价值，因为消费者为了得到品牌所带来的价值，会自觉选择购买优质品牌的产品、接受较高的价格，从而加速购买决策过程。
成功品牌的影响力，往往不只局限于某类商品（服务）领域，它还是一种时代精神的象征。它所倡导的内在价值取向及消费潮流，会为其他经营者和消费者模仿及追随，并成为一种标准被社会接受。这样的例子在品牌的发展历史上随处可见，如“万宝路(Marlboro)”不只是一个香烟品牌，它同时还象征着富于冒险色彩的美国精神。这就使得品牌拥有者可以依靠品牌获得超过资产收益的超额收益，这就是品牌对于企业的基本价值。基于这种基本价值，企业更可以利用品牌资源来吸引整合其他经济资源，这就是品牌的延伸价值。
品牌是品质以及信赖和忠诚的永久指南，并能给予那些无信心于购买决策结果的顾客更多的信心。
4、品牌与“时尚”潮流
在一定程度上，品牌与“时尚”潮流的关系很密切。成功的品牌，常常是适时地把握住了“时尚”的演变规律及过程，并以不断的创新精神及富于成效的工作，永远走在时代的前列。
5、品牌的传播
每一个品牌的内涵是不同的，但有一点却是相同的，即都使用某种符号系统进行传播。因此，它应该符合经典传播理论的“5W模式”(Why、When、Where、Who、How)及现代整合营销的“4C模式”(Consumer、Cost、Convenience、Communication)的条件及要求。可以说，现代的品牌传播完全是以“双向沟通”方式实现的。研究、分析及确定社会（市场）的需求，特别是未来的消费潮流、“时尚”的概念，则是品牌传播者的首要任务。
6、品牌与“注意力经济”
我们正处在“信息爆炸”的时代，这决定了社会公众不可能接受所有的传播信息及符号系统，只能有选择地关注和接受那些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息，如果传播者不能深刻了解及把握“注意力经济”的条件及要求，要进行有效的品牌传播将是不可能的事情。
7、品牌竞争力
在全球环境下现代企业的核心竞争力，已经越来越多地和产品品牌的竞争力联系在了一起，两者之间的关系是彼此制约、相互依存的，这是加入世贸之后的中国企业必须要保持清醒的一点。可以说，企业核心竞争力已经成为品牌竞争力的先决条件。可以从两个元素来分析企业的品牌：一个是企业的优势；另一个是企业的竞争力。如果企业既没有优势又没有竞争力，就会处于弱势，可能被淘汰；如果企业有竞争力但没有优势，只是有一定竞争力的企业，也存在被淘汰的危险，比如海尔、长虹有规模优势，但在国际家电市场上未必是领导者，领导者还是日本品牌，因为日本企业既有竞争力又有企业管理的优势。品牌的竞争力已不容忽视。
企业核心竞争力是指企业赖以生存和发展的关键要素，比如某些技术、技能和管理机制。一个连续成功的企业必定有其核心能力，这种能力需要开发、培养、不断巩固以及更新，因为即使建立了核心竞争力，也还有可能再瓦解。如何保持企业的竞争力就成了企业经营管理中的重要问题。品牌竞争力是企业竞争力在市场上的商品化的表现，也可以说是企业竞争力物化的表现。
与跨国公司相比，本土公司最缺乏的就是品牌竞争力，品牌能不能在市场上立得住脚，决定着企业在全球范围内的盈利能力。要建立品牌的核心竞争力，就必须先建立企业的竞争力。成为企业核心竞争力的东西必须具有独特性，按照专家的观点，即“买不来”、“偷不走”、“拆不开”、“带不走”、“溜不掉”。也就是说，企业所拥有的核心资源要有这样的特点：没有市场可以买到；要有法律保护；资源本身与能力有互补性；具有组织性，不属于个人；有持续竞争力。品牌作为一种独有的无形资产，具有特殊的附加值，它隶属于一定的组织，并且有相应的专利和法律保护，所以从这个意义上讲，品牌的竞争力也代表了企业的核心竞争力。
二、品牌与商标的区别和联系
品牌与商标是极易混淆的一对概念，一部分企业错误地认为产品进行商标注册后就成了品牌。事实上，两者既有联系，又有区别。
1、商标是品牌的一部分
商标是品牌中的标志和名称部分，便于消费者识别。但品牌的内涵远不止于此，品牌不仅仅是一个易于区分的名称和符号，更是一个综合的象征，需要赋予其形象、个性、生命。品牌标志和品牌名的设计只是建立品牌的第一项工作，也是必不可少的一道程序。但要真正成为品牌，还要着手品牌个性、品牌认同、品牌定位、品牌传播、品牌管理等各方面的内容完善。这样，消费者对品牌的认识，才会由形式到内容、从感性到理性、从浅层到深入，从而完成由未知到理解、购买的转变，形成顾客忠诚。
2、商标是一种法律概念，而品牌是市场概念
商标的法律作用主要表现在：通过商标专用权的确立、转让、争议、仲裁等法律程序，保护商标所有者的合法权益；促使生产经营者保证商品质量，维护商标信誉。
品牌的市场作用主要表现在：品牌是企业与消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证，有品牌的与无品牌的产品相比，消费者更多地信赖有品牌的产品。品牌是消费者选择商品的依据，消费者曾经在一棵品牌树上摘到一颗甜果子，他就有信心相信另一颗果子也是甜的，这种消费经验的积累与运用，无论对消费者还是企业都是一件有意义的事情。品牌是规避单纯价格竞争的一种手段，因为品牌的特有附加价值，消费者可以多一点额外的付出。品牌是企业实现利润最大化的保证，每一个新产品的推出，都可以借助原品牌增加价值。品牌是身份和地位的象征，有利于促进产品销售，树立企业形象。
3、商标掌握在企业手中，而品牌是属于消费者的
当消费者不再重视你的品牌时，品牌就一无所值了。品牌价值不同于银行的存款，它只是存在于消费者的头脑中，假若品牌出现危机，消费者对品牌的信心下降，那么品牌价值就会减少。
品牌价值不同于银行的存款，它只是存在于消费者的头脑中，假若品牌出现危机，消费者对品牌的信心下降，那么品牌价值就会减少。
品牌战略
从实际作用上讲，品牌定位就给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比较稳定的位置，这一位置的价值就来源于品牌的承诺及其个性。
品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及达到这一目标的主要途径所作的筹划。品牌战略目标包括：品牌愿景、品牌定位和品牌结构。实现品牌战略目标的主要途径主要有两个方面，一是品牌关系管理，二是品牌识别和传播。品牌战略是关系到一个企业兴衰成败、长治久安的根本性决策，它是企业品牌经营的提纲和总领，是实现持续发展的前提与保证。如果缺乏一个对品牌整体运作的长远思路，将导致企业经营的混乱无序，这无疑是对品牌资源的极大浪费。
一、品牌目标
品牌目标的基本内容包括愿景、品牌定位和品牌结构。
品牌愿景，即企业对自己品牌的总体期望。
品牌定位，即对品牌所涉及的产业（或行业）以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性的确定。其中，品牌承诺即企业对购买该品牌产品（或服务）的顾客所承诺的核心内容，如诺基亚的“科技以人为本”即向顾客承诺：我们将运用最先进的科技成果为您设计最人性化的产品。品牌个性，即该品牌的产品（或服务）在同行业、同类产品（或服务）中的独特性。诺基亚的“科技以人为本”正是不同于摩托罗拉的“商务手机”和爱立信的“休闲”，具有独特的个性。这就使得消费者对后起的诺基亚产生了强烈的印象。所以，从实际作用上讲，品牌定位就给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比较稳定的位置。这一位置的价值就来源于品牌的承诺及其个性，也就是说，品牌承诺对顾客是有效用的，而且这一承诺是独特的，能针对特点顾客群体的特点需求。所以“有价值”、“独特”是品牌定位的两个重要原则。此外，品牌定位还有三个原则：“可信”、“稳定”和“量力而行”，也是在品牌定位时必须遵守的，否则将影响品牌战略的可行性，也不可能获得品牌效益。如沃尔沃汽车长期以“安全”作为对顾客的品牌承诺，但一度曾改为大力宣传其汽车豪华、漂亮的外形，这就违背了“稳定”原则，致使顾客对其安全性能产生怀疑，大大影响了其销量。目前中国企业在品牌定位上常常犯的一个错误是不量力而行，不切实际地采用一些大而空的品牌承诺，如“民族的脊梁”、“永远的……”等，这些都应予以避免。
品牌结构，即由下属品牌组成，以及品牌与下属品牌的层次关系。一般而言，一个企业的品牌结构通常由三个层次构成：第一层次是企业品牌；第二层次是事业品牌，即代表各业务类型的品牌；第三层次是产品品牌，即代表某类产品的品牌。
对品牌愿景、品牌定位和品牌结构的研究、筹划就是品牌规划，它是品牌战略中的基础部分，其质量高低决定了整个品牌战略的成败。
二、品牌关系管理
如前所述，品牌实质上是企业与消费者之间的长远关系。因此，实施品牌战略的首要途径就是品牌关系管理。
品牌关系管理必须遵循以下基本原则：
1、运用“全方位品牌管理”发挥协同效应
全方位品牌管理者不能只关注某个品牌，还必须注重同一系列品牌之间的相互关联及影响（主要是针对多品牌企业而言）。通过“全方位品牌管理”将品牌管理提升到了战略高度，甚至会进一步涉及到企业的整体业务规划。因此，品牌管理必然会成为跨部门、具有战略意义的工作；品牌管理者必须在价值链的每一个环节做出抉择，而不能只关注市场和销售两个方面。
2、利用创新使品牌焕发生机
在环境急剧变化的情况下，企业往往需要不断地进行“创新”。品牌的创新方式有“品牌再定位”、“品牌延伸”等。
3、密切与消费者的关系
消费者越来越关注长期服务关系所带来的保障和稳定，这就要求企业必须时刻反省、改善自己的产品或服务。品牌作为一种关系，是基于企业和客户之间相互信任的前提条件下而建立起来的，所以，品牌关系管理的策略应该是感性的，而不是理性化的。与客户培养和塑造一个感性的、富有个性色彩的品牌关系需要经历这样一个过程：首先要有知名度，让客户获得足够的信息能够充分地了解品牌；其次，要获得客户对品牌的尊重，和客户建立起友谊关系，进而赢得客户的信任；最后，由信任而生成对品牌的忠诚，客户和品牌之间转变为水乳交融的合作伙伴关系。
品牌就等于客户，拥有客户才意味着拥有品牌，满足客户需求和维系客户关系的能力是衡量企业品牌竞争力的一项重要指标。按照国际著名的普华永道咨询公司的指标，一个企业是否具备客户关系管理(CRM)能力，可从六个方面来加以衡量：(1)企业是不是把客户的信息作为战略性的资源来管理；(2)企业是否评估客户持续的价值；(3)企业如何定义和满足客户的期望；(4)企业的发展战略是否与客户的价值相匹配；(5)企业是否进行了跨部门的集成；(6)企业是否主动地管理客户的体验和感受。显然，这种能力与最终反映在企业品牌竞争力上的满足客户需求的程度是一致的。
品牌就等于客户，拥有客户才意味着拥有品牌，满足客户需求和维系客户关系的能力是衡量企业品牌竞争力的一项重要指标。
为什么品牌的核心竞争力会转向以满足客户需求程度为归宿？如今每一个竞争者都具备了模仿其竞争对手产品、服务、系统甚至整个过程的能力，持续保持一个品牌的差异性市场定位再也不像以前改进产品质量、降低成本和分销推广那样简单，更不能靠广告就可以长期维持一个品牌的形象。即传统的、单一的营销策略已难以奏效，而客户关系的培植具有唯一的不可替代性。
三、品牌识别和传播
既然建立品牌关系过程的第一步就是扩大品牌的知名度，那么品牌识别和品牌传播就成为品牌战略实施中的一个重要环节。
品牌识别是区别于竞争对手的，客户可以感知和产生联系的视觉要素。其中包括图形、文字、色彩、声音以及促销和公关手段等，它们构成品牌的形象特征。尽管文字和图形是最主要的品牌识别标志，但运用得当的其它形式也能为品牌创造极其独特的识别途径。如Intel在每段广告结束时的音乐、可口可乐在中国与足球的联系都是一种独特的传播方式。再如嘉世伯啤酒的广告语是：“可能是世界上最好的啤酒”，它的标志是很鲜明的，多年来在传播（包括公关活动、赞助方式）上一直是与体育相结合：足球、滑雪、高尔夫，这就成为它品牌识别的非常重要的一个手段，它不做音乐，不做义卖，也不做其他的赞助，只做这几方面的事。因此做特定的公关活动和传播活动也能造成明显的识别。因此建立品牌不仅是标志和图形，还包括很多内容，但核心是定位和个性决定的。
定位并全力维护和宣扬品牌核心价值已成为许多国际一流品牌的共识，是创造百年金字招牌的秘诀。品牌核心价值一旦确定就要咬住不放，持之以恒地贯彻下去，企业的所有营销策略都要围绕核心价值而展开，几亿、几十亿的广告费是对核心价值的演绎，尽管广告不停地换，但换的只是表现形式。
品牌之王P&G对品牌核心价值的构造与经营可谓处心积虑。P&G一旦通过消费者研究，对品牌的核心价值进行了严格定位，就绝不轻易更改，一切广告与营销传播活动都是以核心价值为原点进行演绎。如舒肤佳的核心价值是“有效去除细菌、保持家人健康”，多年来电视广告带换了不少，但广告主题除了“除菌”还是“除菌”。
嘉士伯啤酒的广告总是统一的模式，很好的风景，没有任何说明，只有一辆绿色的货运车上面一句广告语：可能是世界上最好的啤酒。它派摄影师到全球具有代表性的地点去拍摄风景，它把世界和啤酒结合起来了，有非洲、加拿大、中东、印度等很多地方，它没有换过别的广告。
沃尔沃能成为2000年全美销量最大、最受推崇的豪华车品牌，与其对品牌核心价值的精心维护及在企业的经营活动中忠实地体现核心价值是分不开的，不仅投入巨资研发安全技术，广告、事件公关也总是不失时机地围绕着“安全”的核心价值而展开。英国戴安娜王妃因一场车祸去世，第3天《澳门日报》就登了一幅沃尔沃的广告，标题赫然写着“如果乘坐的是沃尔沃，戴妃会香消玉殒吗？”，并且从技术上洋洋洒洒地分析了一番后得出结论“以沃尔沃的安全技术，戴妃能保全性命”，再加上几乎所有的新闻都报道了当时戴妃乘的是奔驰车，言下之意无非是说沃尔沃比奔驰还安全，把安全这一核心利益点传达得淋漓尽致。
我们可以看出，要记住一个品牌不需要有多大的创意，关键要把它坚持下来，要有长期不断的实践。
因此，品牌传播是以品牌规划为基础的。只有通过品牌规划确定了某个品牌的价值、个性、视觉、结构，才能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传，使消费者知道并了解这一品牌。目前国内的很多品牌，几乎不存在对品牌核心价值的定位，营销广告战略经常受到战术目标的左右而偏离对核心价值的追求。尽管大量的营销广告投入多少也能促进产品销售，但几年下来后品牌资产、整体价值感与品牌威望并没有得到提升。只有以“水滴石穿”、“百年磨一剑”、“愚公移山”的定力，来维护品牌核心价值的长期不变，才能创建强势品牌。
走近房地产品牌
房地产品牌即社会公众通过对房地产组织及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受，它是房地产公司的一种无形资产。
一、房地产品牌的涵义
房地产品牌，是目前房地产业内开始频频使用的时髦概念。然而由于种种原因，现在理论上对这一概念的内涵目前尚未见权威、系统的解释。一般对房地产品牌的定义就是源袭一般品牌的定义，如房地产品牌就是建立在楼盘品质基础上，发掘提高楼盘的品格、品味，建立楼盘的知名度、美誉度，创造楼盘的附加值和无形资产。
房地产品牌可以分为房地产企业品牌和房地产物业品牌。房地产企业品牌是指房地产公司的整体社会声誉，而物业品牌是社会公众对某一具体开发物业项目的社会价值的认知。从总体上看，两者是整体与个别的关系。房地产企业品牌的形成是以各物业品牌的创造为前提和基础的，而房地产物业品牌的形成又受企业品牌的直接影响，它们之间相互促进又相互制约，可以说是一荣俱荣，一损俱损。
由于房地产行业自身的特点，房地产开发企业一般不会对某个项目申请类似一般产品的商标标识。因此，仅就房地产开发而言，房地产的品牌与商标并没有对应的关系。也就是说，一些公司或者楼盘具有好的品牌，但并没有相应的商标。我们仍然认为房地产品牌主要是指消费者内心对产品或服务的感受，但由于房地产产品或服务本身涉及的环节多（从开发商的构思、规划设计一直到物业投入使用后的相关服务，环节诸多）、使用时间长（从规划设计开始一直到物业失去使用功能为止的很长的时间）、影响因素多（地段区位、设计方案、建材品质和施工质量、物业管理等）等特点，房地产品牌与一般产品的品牌存在着一定的区别。
房地产品牌即社会公众通过对房地产组织及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受，它是房地产公司的一种无形资产。它是众多因素长时间相互影响、作用的结果。
从上述定义可以延伸出以下几个要素：
1、房地产品牌的评定主体是社会公众，其中房地产消费者是最主要的品牌评定者。他们不仅在购买之前，而且通过对房地产商品和服务的消费过程对房地产品牌进行评价。当然媒介人士、房地产及相关行业专家也对房地产品牌有重要的影响。
2、房地产品牌所指的对象不仅仅是房地产企业组织的产品，还有其中相关的服务。例如深圳万科房地产公司的品牌得以树立的一个重要的原因就是它的物业管理对其品牌产生了促生作用。
3、房地产品牌评定内容是品质和价值。房地产品牌品质主要是指组织和产品的资质、素质、质量、性能、档次、管理、服务、风格、价格、技术等。
二、房地产品牌相对于一般品牌的特殊性
房地产是相当特殊的产品，与一般消费商品存在着重大的区别：
1、房地产是价值昂贵的大件商品，消费者的购买决策受多种因素综合影响，导致房地产品牌在房地产购买决策中较难起到关键作用。
房地产是价值昂贵的商品，人们买房都是倾其所有、毕力而为，大多数消费者作出的购买决定往往都会影响到其一生。这决定了消费者对房地产商品的高关心度与参与度，一两个利益点根本不会让消费者掏钱包，所谓情感价值在买楼时起不了决定作用，这在目前我国房价大大超过居民收入水平的情况下更为明显。因此，要与消费者达成互动的沟通，就必须多一些实际的理性利益诉求，诸如区域、环境、价格等等实际受关注的信息点，让他们自己去做综合评估和购买决断。
2、房地产是后验性很强的商品，因而使得品牌作为后验性因素的担保、保证，可以在影响消费者购买决策中发挥重要作用。
所谓商品的后验性，就是指对商品的一些品质消费者需要经过一段时间使用后才能清楚地了解。房地产商品的很多品质，如日照、通风、噪声状况等，都需要消费者入住一段时间后才能真正全面了解。随着科技的注入，建筑材料的发展，消费时尚的变化，生活方式及居住方式的改变，房地产拥有越来越多的变数。譬如作为房子脸面的建筑形式，短短几年内就会发生诸多变化，而与之相应的是，房地产项目的建设周期比较长，因此，常常出现建筑样式在规划时还是新颖的，到建好时就已经落伍了。而且房地产项目一经形成就难以改造，不同于大量使用品，可以保持技术参数相对稳定，或者同一品牌可以不断升级。
3、房地产销售中较少出现重复购买现象，这使得房地产领域的品牌忠诚度作用减弱。
由于房地产商品的个别性，房地产商较难象一般商品的厂商那样大量重复生产同一品牌的同质或同类商品，这就使得房地产商品较难像一般商品那样，被消费者反复购买。
4、房地产产品的区域性，导致房地产品牌也具有很强的地域性。
房地产是区域性最强的产品，行业内有地段决定论的说法。一个房地产项目针对的是一个城市的消费群，甚至只是城市某一区域的某一消费群。不会从一个城市扩展到另一个城市，也不会蔓延至全国各地。而消费品牌所占有的目标市场越广，品牌就越能有充分发展，就越能创造价值。任何品牌地域扩张之路都是从区域性品牌到全国性品牌再到国际品牌。房地产品牌也是如此。但是，与一般消费品相比，房地产品牌的地域性特征，就使得其品牌扩张更为艰难。
三、房地产品牌的作用
尽管房地产品牌不能在房地产商品购买行为中产生“一锤定音”式的决定性作用，但是房地产品牌仍然对房地产购买行为产生重要作用。主要有以下三个方面：
1、加快顾客的购买决策速度
由于房地产对于一般消费者而言是影响一生的重大购买决策
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