摘 要:文章在阐述国家2008年9月以来房地产有关经济政策、介绍各个一线城市房地产动向的根柢根底上,谈判了河南省新乡市的情况状况和市场状况,指出了新乡市房地产市场概略泛起的局势以及应对设施。
     要害词:房地产;市场状况;营销手法;新乡 

     在2008年全球经济乞助紧要的年夜情况下,我国一连出台了一系列刺激耗损和拉动内需的设施,其中也包含针对房地产的各项救市政策,首要齐集在降息、降税、经济投入等方面。央行从2008年9月16日起到岁尾,一连5次降息,且下调金融机构人平易近币存款筹备金率0.5个百分点。10月22日晚,相关部门也配合出台了一系列刺激房地产市场的政策:如小我首次购置90m2及以下通俗住房,契税税率下调到1%;小我发卖或购置住房暂免征收印花税;小我发卖住房暂免征收地皮增值税;房贷最低首付款比例调整为20%等。以“国务院办公厅关于促进房地产市场健康成长的若干很多若干定见”为代表的新一轮房产救市政策的推出放宽了二套自住房贷款限制,加年夜对中低价位、中小套型普互市品房培植项目的信贷撑持、作废城市房地产税等。除此以外,为了应对金融乞助紧要,政府还实施了“一揽子”设计,把扩年夜内需、振兴家当和科技撑持连系起来,仅国家的4万亿元投资设计中,与房地家当有直接相干的就占32%。
    1 各级处所政府设施
    中央的设施只是在宏不雅观层面上,具体到每个省、市,因为各地的情形分歧,各处所政府也因时制宜,在宏不雅观政策下做出了进一步的调整,调整设施首要分为放宽前提、调整公积金贷款政策、减税和降低准入门槛4种。
    1.1 放宽前提
    南京市在2008年第一季度放缓了地皮推出的节奏,淡化了开完工时刻,南京领土成本局在7月倡议往后节制未来单宗用地规模,降低单幅地块的出让金总额,并延迟出让金额较高地块的付款刻日。天津和武汉也在随后的地皮拍卖中裁减了近一半的供给。上海在此轮调整中略显稳重,它的体式格局是对现行基准地价进行从头评估,而这样一来地皮价钱将有更新的机遇。
    1.2 调整公积金贷款政策
    河南省政府2008年8月23日召开经济运行会议,会中提出购置首套自住商品房申请住房公积金贷款的首付房款比例由此刻的30%调减为20%,最高贷款额度凭据各市房价情形将适合提高,贷款刻日可延迟20~30年,住房公积金交付人在全省局限内,可异地申请解决住房公积金贷款购置住房。
    1.3 减税
    为促使楼市回暖,各地接踵出台了以减税、奉行泉币补助及降低准入门槛等一系列积极的购房政策,以期市场重回健康的轨道。如福州对契税减半放宽预售:在必然前提局限内,可享受契税减半征收等相关税收优惠政策,放宽预售准许证门槛,缩短了拓荒商回笼资金的周期。重庆则划定凡该市农村居平易近,在重庆首次购置一套建筑面积90m2以下(含90m2)普互市品住房(含二手住房),其购房单价在重庆市领土房管部门公布揭橥的市场均价以下的,免征契税。而长沙奉行的是泉币补助,具有经济合用住房购置资格的城市居平易近,在购置普互市品房时,由政府给予泉币补助、根柢根底行动设施配套费、劳保基金、人防易地培植费等多项房地产税费减免或迟误收取。
    各项刺激和优惠设施出台后,进入2009年以来,房地产市场在前期强有力的政策调控下,人们的购置欲被释放,各地的房地产市场都在分歧水平上泛起了成交量回升、价钱上涨的局势。
    2 新乡市房地产市场状况
    新乡市位于河南省北部,北衔安阳,南临郑州,是一个以产业为主的城市。作为一个三线城市,也受到市场的影响,但与一线城市对比调整的幅度并不只鲜明显。2009年1~2月,全市限额以上产业增添值增速同比增进2.1%,遏制2月底,全市金融机构存款余额50.6亿元,比岁首?年月增进11.8%;贷款余额533.3亿元,较岁首?年月增进5.4%。全市商品房发卖面积同比增进89.3%。在此刻市场情况下,新乡市房地产市局面临着新的搬弄和时机,下面首要从2个方面进行阐述:2.1 新乡市政府设施的实施新乡市政府在2008年11月25日提出了“新乡市人平易近政府关于促进我市房地家当持续健康成长的若干很多若干定见”,首要包含鼎力成长住房保障、降低税费尺度、加年夜金融信贷撑持和积极推进城市旧城革新和新型农村室第培植4个方面。为了响应中央的宏不雅观调整政策,新乡市政府也推出了刺激房地产市场的21条政策。从近期的经济转变可以看出,前阶段调控和刺激内需的影响在新乡已经达到初步效果,经济最先苏醒。面临这样的经济现状,新乡市拓荒区首要的房地产拓荒公司绿地、绿都、建业都在积极促销以抢占客户、博得先机。
    2.2 房地产拓荒商的应对设施
    面临此刻房地产市场的转变,新乡市各个房地产拓荒商做出了哪些剖断?有什么步履?下面经过过程两个方面进行剖析:2.2.1 营销手法。此刻每个区域的营销手法各不不异,首要体此刻代表楼盘,行使其成本独有性维持价钱不变,推广上更多的行使口碑营销扩年夜客户量,而边缘楼盘则以低起价来吸引客户的关注。
    表1各楼盘营销手法
    区域老区新区拓荒区项目沐日王府塞纳春天世纪村紫郡绿地绿都营销手法根究兼职售楼员运动,目的在扩年夜项目影响,价钱未变无优惠景不雅观段,样板房开放,优惠幅度不年夜老带新运动,送配套费,价钱无优惠第二批房源2500认购,妇女选房优惠100元/m2低价起,2100送配套前期排号阶段,礼聘客户到郑州实地旁不雅观2.2.2 未来市场的竞争。凭据新乡市2009年住房培植实施设计,2009年各类住房培植总量37 552套,建筑面积403.645万m2。其中:套型建筑面积小于90m2的住房32 816套,建筑面积269.63万m2,占住房总建筑面积的73%。设计培植商品住房29 294套,建筑面积315.76万m2。其中:套型建筑面积小于90m2的住房24 558套,建筑面积221.03万m2,占商品房总建筑面积的70%。设计培植政策性住房8 188套,建筑面积52.8万m2(小区商业配套用房4.2万m2,住房面积48.58万m2)。其中:设计培植经济行使房7 286套,建筑面积43.72万m2,套型建筑面积60m2摆布;设计培植廉租住房972套,建筑面积4.86万m2,在经济合用房小区内按10%,套型面积小于50m2。从区域分布来看,2009年城市住房培植拓荒首要结构于新乡市北部和东部;普互市品房,首要结构于中央城区、拓荒区和东区。齐集于中央城区的均为旧城革新项目;经济合用房的培植首要放置在铁西区的宏力年夜道、八一路、人平易近路的西段,中央城区的南部、东北部也有经济合用房的分布。
    表2各区地皮供给量
    区域中央区新区拓荒区地皮供给量17宗地皮共36.2hm213宗地皮共69.3hm23宗地皮共34.47hm2总建筑面积90.56万m2173.19万m286.16万m2平均容积率2.5 2.5 2.49百亩以上地皮2宗3宗2宗年夜宗地皮总建20~26万m225~49万m225~51.33万m2为顺应房地产拓荒,各区的地皮供给如表2所示。从各个区域的地皮供给来看,在2009年新增的地皮首要齐集在老城区和新城区,而拓荒区仅供给3块,其中2块年夜宗地皮照样此刻已经入市的项目。从集体容积率来看,各个区域的新批楼盘都在2.5四周,这种容积率年夜都为小高层、高层,由此看来,未来多层的稀缺性加倍凸起。从年夜宗地皮来看:老区虽然供给地皮数目最多,然则单宗地皮规模较小,多在1.33hm2以内,而新城区地皮供给最年夜,且规模都较年夜,可以预见未来新区的竞争将进一步加年夜。转贴

3 新乡市房地产市场概略泛起的状况以及概略接纳的应对设施
   3.1 新乡市房地产市场概略泛起的状况
    此刻房地产市场在2009年春节后局面地步回暖的趋向下,绝年夜年夜都项目依然苦守价钱不降,各项工程也在顺势启动,而客户也在集体的宣传下慢慢改变概念;但未来的产物同质化、年夜供给现象为未来市场埋下了很年夜的隐患。从宏不雅观方面、城市方面和项目方面的剖析可以发现,此刻局面地步上经过过程国家的积极扶持和各地供给的便当前提已经泛起了可喜的改不雅观,成交量和价钱都有分歧水平的增进,然则后期其重年夜的供给情形也使得未来的房地产市场泛起许多的变数,在此刻情形下仍不能过度和盲目提高价钱。
    3.2 拓荒商的具体应对策略倡议
    对于新乡市拓荒区的房地产拓荒公司,应实时接纳积极的应对策略,决议设计中应充裕考虑以下几个成分:①新乡市房地产市场,因为地皮的稀缺性和地皮成原形对较低,对于新乡这样的中小城市,房地产拓荒根底不存在泡沫,房地产的价位还会稳中有升。
    此刻国家接纳的持续宏不雅观调控设施,目的是为了抑止房价暴涨引起市场杂乱,提防泡沫经济,并不是国家对房地产市场进行按捺。相反鉴于房地产市场在国平易近经济中的伟年夜比重,国家会接纳既有利于连结房地产市场的成长又有利于提防泡沫经济的系列设施。近期,国家和各级政府已出台了首要针对自购房以及改良住房的客户的勉励耗损设施,往后还会慢慢出台针对房地产的各类设施,是以对后期的估量应该照样乐不雅观的;②楼盘市场定位和客户群的特点,决意了该楼盘的投资价钱,决意了楼盘受勉励限价房政策设施的影响水平。若是楼盘处于其余各竞争对手楼盘无可对比的绝对地舆优势,筹算理念提高前辈,贪图合理、性价对照高,针对的绝年夜年夜都是中高端客户群体,而这些暗藏的耗损群体的耗损目的和投资目的对照晓畅,他们能够洞察市场先机,当令投资价钱高、稀缺性强的产物,不会和限价房、廉租房、经济合用房的客户群体造成争执,因为楼盘的高附加值导致楼盘价钱的抗跌性较强、顺应市场的手法也较强,政策、市场的转变对后期的发卖价钱不会有太年夜的影响;③楼盘的形象树马上不容缓,尤其是对于刚进入新乡的拓荒公司。楼盘的拓荒引入了资金,并为新乡市关注本楼盘的人们所尽知,政府和楼盘的暗藏客户对本楼盘的开工有着很年夜的守候,若是几回再三迟误拓荒设计,放缓拓荒的措施,处于不雅观望、扭捏不定的阶段,不只巨额资金长久占用成本增添,而且概略会对市场拓荒公司楼盘的决意信念发生不良的影响；
    ④此刻的市场对楼盘的成本节制是一个时机。成本的节制显得尤为主要,成本降低一分钱,价钱便有了二分的竞争力。