关键词：房地产业 居住区 关系 研究
一、前言
近些年我国的国民经济快速增长，城市建设的步伐加快，城市面貌日新月异。房地产业也迅猛发展，带动了相关产业发展，改善了城市面貌和人们的生活居住环境，另一方面也存在房价居高不下，老百姓买不起房、住不起房的问题。那么房地产业与居住区关系到底怎样，本文将就房地产业与居住区的关系问题展开讨论。
二、房地产业的发展和居住区的发展
2.1 房地产业的发展
我国上世纪80年以前实行的是计划经济，住房政策及房源均是由国家、单位统一调配，房子不是商品而是福利品，通常是由单位无偿分配给个人——福利分房。80年代中后期房地产业才逐渐进入市场。95年以前淮阴区（以前为淮阴县，2001年改为区）的房地产业发展很慢，在区内注册的房地产公司仅有两家，一为淮阴县房地产公司，另一为淮阴县房地产综合开发公司。98年淮阴县城区旧城改造开始，以黄河花园的开发建设为标志，伴随着成片区达一定规模的开发建设，淮阴区的房地产业迅猛发展、壮大，至2010年淮阴区房地产业已成为淮阴区的支柱产业，促进了就业、带动了建筑业、建材业等相关行业的快速发展。
2.2 居住区的发展
居住是人类生活的基本需要，居住区是一定规模的住宅及相关建筑的组合，是一种现代的人居环境，居住是现代城市的四大功能之一，居住用地占据20%--30%的城市建设用地。居住区包括居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。
我国的居住区是从解放后发展起来的，解放初期居住区的居住建筑主要是低层建筑，建筑拥挤，住宅标准极低，设备简陋，多为小户型，小厅小卧室或居室兼卧室、居室兼厨房。小区规模较小，基本的设施不健全，环境简单。到了90年代，小区发展明确了以人为本的思想，满足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民对日照、通风、防噪音、卫生、安全的需要：居民购物、交通、交往青少年就读的要求等。2000年以后的居住区建设在各方面都有了显著的提高，规划更加灵活，环境的质量不断提高，生态的概念被提了出来，以人为本的建筑设计思路，可持续发展的小区建设观念形成了共识。
三、房地产与居住区关系研究
3.1 房地产业的发展使居住区更加接近市场。
早期的居住区规划建设大多为单位的职工住宅建设，由职工所在单位统一考虑，通常情况下仅考虑本单位的一些内部因素，如单位的参予分房的领导职数、级别、中层领导的数量、普通职工的人数，甚至主要领导的喜好等因素。而在规划的前期调研工作往往被忽略，小区的规划也是由指定的设计单位进行设计，设计的深度不够，小区的道路缺少必要的环境配置，道路大多数为直线型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上为了增加居住面积，楼体之间的间距不够，造成住宅的采光不够，建筑拥挤，同时户型组合上也较为单一，没有考虑社会的家庭人口构成类型，另外由于规划缺少长远的考虑，当居住面积需要增加时，只能机械性的扩大用地规模或中间插建。
随着房改的推进，房地产走向了市场，形成了独立的产业。房地产业中最重要的内容就是居住区的开发建设。在市场的作用下，为了产品能早点卖出去，开发单位首先在项目的建设前期，会进行一定的市场调研，便于了解当地的市场，能较好的掌握当地的收入水平、区域的居住人群、当地的文化脉络、家庭构成等同时开发单位也在掌握了市场第一手资料的情况下能较准确的进行合理的市场定位，进一步确定居住区的潜在客户，根据相应的客户群进行户型设计，布置对应的服务设施，进行和居住建筑相符合的环境设计，使整个小区特色鲜明，道路、住宅、服务设施、环境等协调一致。淮安市曙光房地产在开发新街商业街的项目前期测算阶段，进行了大量的调研，包括调查市民的住房情况，家庭人口构成、家庭收入，家庭定期存款，住宅消费计划、期望值等所有相关的信息。
3.2 促进了小区功能的多样性，也使居住区的形态出现了不同类型。
居住区是人们居住生活的环境，过去居住区的功能过于单一，多数小区通常只考虑居民的居住需要，除日常的购物、交通、休闲外小区的功能和配套较少，在小区的健身和娱乐等方面考虑较少。居住区建设的市场化，使居住区的功能多样化，例如翠景美墅将运动健身的概念引入到了小区中，除在小区内配建了运动场所外，同时还与区城建办签订了长期的网球场租赁合同，供小区居民长期免费使用。由于多种形态的居住区更适合相对应的人群，所以在小区环境布置上更加商业化，同时在户型的设计上也更加丰富，经济实用房主要考虑居住的面积的实用性，而高档公寓则在户型上过多的考虑功能的齐全性，满足中高收入家庭对生活质量的需求，在建筑内部还会设计一些相应服务空间。别墅除满足必要功能基础上，功能更加齐全，包含有书房、客厅、健身房、车库花房等附属功能用房，同时别墅在外部环境要求上要高于前者。
3.3 房地产业的发展对居住区的结构形式也产生了一些影响。
居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共设施、道路、绿地等相互关系而采用的组织方式，居住区的规划结构主要取决于居住区的功能要求，而功能要求必须满足和符合居民的生活要求，因此居民在居住区内的生活规律和特点是影响居住区规划结构的决定因素。
居住区的规划结构形式并不是一成不变的，随着社会的发展，人民生活的提高，社会生活组织和生活方式的变化，公共设施服务社会的不断完善和发展，居住区的规划结构也在不断的变化，房地产的开发进一步加具了居住区结构的变化，使规划结构趋于多样化。
由于居民生活对环境绿化的需求提高，所以开发建设单位为了提高各自楼盘的竞争力，都在不断改善和提高居住环境的景观和绿化，一些居住区为此专门设计了集中的中心景观和宽敞美丽的景观大道。这些居住区在规划结构上多是以中心景观为中心进行组团布置，有的将整个景观大道作为居住区的贯通轴线，依此为主线进行相应的居住布局。另外由于社会经济的发展和生活水平的不断提高，私家车不断增多，停车的布置形式和停车位的规模也成为影响居住区规划结构的重要因素。
3.4 房地产的开发建设，有利于小区的环境改变。
阳光、绿色、环保等在今天得到了 广大人民的关注，作为居住区的建设单位，开发商在建设的前期十分重视居住区的环境营造，与传统相比，现代居住区环境景观出现了一些新的趋势：强调环境景观的共享性。这是住房商品化的特征，应使每套住房都获得良好的景观环境效果，首先要强调居住区环境资源的均好和共享，在规划时应尽可能地利用现有的自然环境创造人工景观，让所有的住户能均匀享受这些优美环境；其次要强化围合功能强、形态各异、环境要素丰富、安全安静的院落空间，达到归属领域良好的效果，从而创造温馨、朴素、祥和居家环境。 3.5 促进了住宅套型的以人为本。
当面积不再成为购房人的单一考虑因素时，发展商便开始在户型的功能上逐渐完善，于是主卧室里有了单独的卫生间，方便了家庭的使用，同时客厅和餐厅完全分离，大阳台也成为了一个重要的组成部分，一些落地窗和飘窗也成为了一种时尚，卫生间也多数有了直接采光。在户型设计上更加注重一些人性化的因素。例如：动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房分开。公私分开。这就要求不仅需要将卧室 与客厅、餐厅、 娱乐室 进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。主次分开。应保证客厅、主卧朝向好 、宽敞、大气，条件许可的主卧应单独设立卫生间。干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。
3.6 促进了居住区物业管理的发展。
随着社会的发展，居住区的物业管理日益重要，房子本身便是一种消费品，在整个使用过程中要进行必要的环境保养、设备维护、卫生清洁。由于房地产的出现，一个楼盘品质的高低不仅在于道路、环境、设施的差别上，小区的物业服务也直接制约着居住区后期使用。开发单位为了提高居住区自身的市场竞争力，往往在物业服务上也十分注重，今天的物业不单单是硬件的维修和维护，同时增加了许多新的服务项目，包含有教育、培训、家政服务、定餐、购物等极大的方便了居民生活，在一定程度上也改变了人们生活方式。
3.7 居住区成就了房地产业的辉煌。
住宅是每个家庭的必需消费，需求量大、面广，以居住区开发建设为主的房地产业已成为国民经济发展的新增长点。这两年住宅的供给增长明显快于需求增长。据统计，2004年全国房地产开发企业超过5万家，完成房地产开发投资13158亿元，同比增长28.1%；房地产开发投资增量占社会投资增量的20.1%；全国房地产竣工面积4.25亿平方米，同比增长2.1%；全国商品房销售面积3.82亿平方米，增长13.7%。
3.8 存在的主要问题及思考
3.8.1 房价越来越高
全国的房价普遍大幅上涨，目前已远远超越人们的心理和经济承受极限。以淮阴区为例。1996年的商品住宅的价格仅为500—600元/平方米。2000年房价为800元/平方米，2003年房价在1000元/平方米，2004年居住用地由协议出让改招拍挂出让，地价迅速上涨，房价也开始一路飙升。2006年上涨到2500 /平方米，2011年的成交价在5000元左右/平方米。
3.8.2土地财政现象难以杜绝。
房地产业所产生的土地出让金，在政府的财政收入中已占的相当比例。在协议出让土地的时期，淮阴的土地出让价格在10万—30万/亩，而2003年7月采用招拍挂方式出让土地后，地价一路上升，2004年金碧湖畔小区的出让地价为110万/亩，2008年爱琴海小区的土地价格为150万/亩，2011年推出的南海商务地块的预估地价将达400—500万/亩。
3.8.3房地产业的畸形发展导致整个国民经济结构不均衡，对整个经济结构健康发展不利。
由于房地产业的利润高，资金流动短、平、快。导致社会上大量的资金集中涌入，造成本行业的资金大量集中，资金利用效率下降。而其他行业则资金短缺，行业发展缺乏动力。如国内的康佳、美的等制造业巨头，以及财大气粗的国企、央企均纷纷投资房地产。
3.8.4 开发商与业主的矛盾越来越复杂
在高地价血拼过来的土地上进行建设。开发商急着收回成本。能多建就多建，能省则省，恨不得榨尽土地上的最后的利益。而面对高房价买回来的住宅，业主的心态，变得微妙。对住宅的各个方面的要求是苛刻的，稍有不如意，即找开发商的麻烦。所以两者之间的矛盾越来越复杂。
3.8.5高房价引起社会不稳，与创建和谐社会背道而驰。
四、结束语
本文就房地产业与居住区的关系展开研究，从六个方面阐述了房地产业的发展，促进了居住区品质的不断提升，不断改善着我们的生活。从以前的“窝居生活”到“康居生活”，再到今天的“优居生活”。房地产业的发展促进了居住区品质的提升，不能因为高房价而抹杀产业的功劳，但更应正确面对产业存在的问题，特别是高房价，产业暴利，开发商与业主的矛盾等，所有这些已引起了中央及地方政府的高度重视，并已积极采取得力措施，以促进房地产业与居住区的共同健康发展，共建和谐社会。
参考文献：
【1】《城市规划原理》、《城市规划相关知识》 中国计划出版社
【2】南京市规划局以维护公共权益为重点，不断推进规划公示规范化 江苏城市规划2004—6
