我国不动产挂号轨制的缺陷与完美

　  【摘要】：不动产挂号轨制是物权法的主要轨制，也是近代列国平易近法普及接纳的轨制。我国物权法中有关不动产挂号轨制的划定还具有必然的缺陷，文章首要列举了物权法中的不动产挂号轨制的缺陷，首要有：挂号机关不统一和预告挂号轨制不完美，并给予了倡议，即：统一不动产挂号机关和完美预告挂号轨制。
　　【要害词】：不动产挂号 不动产挂号轨制缺陷 不动产挂号轨制完美
　　
　　一、不动产挂号轨制的概念和立法意义
　　
　　1.不动产挂号轨制的概念
　　关于不动产挂号轨制的概念，分歧的学者有分歧的概念。王利明教授的概念是：不动产挂号是挂号申请人对不动产物权的设定、转移在专门的挂号机关依据法定的法式进行挂号。孙宪忠教授的概念是：不动产挂号是经权力人申请，国家有关挂号部门将有关申请人的不动产物权的工作纪录于不动产挂号簿的事实。梁慧星教授的概念则是：不动产挂号是指地皮及其定着物之全数权和他项权力的取得、丧失落与调换，依法定法式纪录于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产挂号是指经权力人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失落与调换，依法定法式纪录于不动产挂号机关掌管的专门的簿册的事实。不动产挂号事实上包含两层寄义：一是挂号与否的事实状况，二是挂号的过程或法式。
　　2.不动产挂号轨制的立法意义
　　第一，不动产挂号为不动产物权更改供给司法根柢根底。在依据司法行为发生的物权更改的情形下，为了显示物权的排他性并保障生意业务安好，物权公示原则要求不动产物权更改以挂号为要件；在非依司法行为发生的物权更改以挂号为要件；在非依司法行为发生的物权更改的情形下，不动产挂号是权力处分权的前提前提。是以，不动产挂号在司法根柢根底，而不是为了执行行政治理。
　　第二，不动产挂号为物权更改供给了国家公信力撑持的司法根柢根底。因为不动产物权是涉及国计平易近生的主要权力，故现代社会中的不动产挂号机关都是国家机关，由国家机关出头具名承担挂号责任，以国家行为的严正性为挂号的真实性供给保障，使挂号具有为社会一体服气的司法效力，即任何平易近间证实都弗成对比的国家公信力。岂论客不雅观情形若何，司法确认不动产物权的尺度是挂号簿的纪录，以挂号簿上的纪录的权力正确权力，并依此竖立不动产物权的生意业务秩序；同时，若是第三人依据不动产挂号簿取得挂号权力，这种行为及其功效当然应该获得物权法珍爱。
　　第三，不动产挂号的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的司法根柢根底。经过过程不动产挂号，国家为不动产供给了一个在整个司法实施局限内发生的实足不动产物权生意业务才有了统一的司法根柢根底和划定礼貌。若是没有这个统一的根柢根底和划定礼貌。若是没有这个统一根柢根底，合理有血的不动产物权流转轨制的竖立就完全是一句空论。
　　
　　二、我国不动产挂号轨制的缺陷
　　
　　综不雅观我国现行的不动产挂号的司法范例，可以用两个字来归纳综合：“狼藉”。尽管在物权法拟定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产挂号法，然则全数的关于不动产权属挂号的划定仍散见于各项单行的平易近事司法律例之中，没有一个统一的不动产挂号法，且相关划定之间存在着争执、矛盾，没有统筹协和谐具体轨制的统一。
　　1.挂号机关不统一
　　我国此刻从事不动产物权挂号的机关有多个，如地皮挂号在地皮治理部门，衡宇产权挂号在房地产治理机关，草原挂号在农牧业部门，林木权挂号在森林治理部门等，例如《中华人平易近共和国地皮治理法》第5条划定：“国务院地皮行政主管部门统一负责全国地皮的治理和监视工作”。《中华人平易近共和国地皮治理实施细则》第3条划定：“地皮挂号内容和地皮权属证书神志由国务院地皮行政主管部门统一划定”。《中华人平易近共和国森林法》第三条第2款划定：“国家全数的和集体全数的森林、林木和林地，小我全数的林木和行使的林地，由县级以上处所人平易近政府挂号造册，发放证书确认全数权概略行使权。”《担保法》第42条划定的不动产挂号部门就有地皮治理部门、林业主管部门、县级以上处所人平易近政府划定的部门等，而且这些部门都具有治理不动产的行政本能机能。
　　这样划定的毛病也是显而易见的：挂号机关涣散，既晦气于挂号机关之间的彼此不异，也晦气于当事人的查阅；挂号机关权力纵横交叉，会骚动扰攘侵略正常的司法秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的挂号机关权力交叉重当令，不只会损害当事人的正当优点，增添其不合理肩负，而且会骚动扰攘侵略正常的司法秩序；因为多个行政部门进行挂号，所发权证权属界址经常发生争执，会导致不动产全数人之间的年夜量纠缠；晦气于挂号资料的合理行使，多头、涣散的不动产挂号损坏了资料的统一性和完整性，严正影响了地皮成本的高效行使；多个挂号机关同时存在，对人力成本也是一种虚耗。
　　2.不动产预告挂号轨制有待进一步完美
　　在我国，2007年10月1日起最先施行《中华人平易近共和国物权法》，首次成立了不动产预告挂号轨制。预告挂号轨制有利于勉励老实名望、提防权力滥用，以法定体式格局强化了诚信原则的实现，培育优越的市场情况。《物权法》第二十条划定:“当事人签署生意衡宇概略其他不动产物权的和谈，为保障未来实现物权，按照商定可以向挂号机关申请预告挂号。预告挂号后，未经预告挂号的权力人赞成，处分该不动产的，不发生物权效力。预告挂号后，债权覆灭概略自能够进行不动产挂号之日起三个月内未申请挂号的，预告挂号失落效”。
　　不难看出，预告挂号轨制照样有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾区域的预告挂号轨制对比，我国的预告挂号轨制的局限相对狭小。经过过程对德国、日本以及我国台湾区域关于预告挂号合用局限的对照，可以看出，不动产物权更改哀告权，不只包含不动产全数权移转、设定、调换、覆灭的哀告权，还包含不动产物权更改的哀告权，而我国《物权法》中把预告挂号的局限设定在不动产全数权哀告权上，就显得过于狭小了。其次，我国的《物权法》合用局限模糊不清。《物权法》第20条划定预告挂号的合用局限是“当事人签署生意衡宇概略其他不动产物权的和谈”，从汉语上年夜白会发生例如义：到底是将“生意”年夜白为动词照样将其年夜白为形容词润色“衡宇”呢，后一种年夜白比前一种的年夜白要宽泛得多。再次，预告挂号的效力不晓畅。我国《物权法》第20条划定:“预告挂号后，未经预告挂号的权力人赞成，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国授予了此哀告权具有排他效力，然则对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有划定。　　三、我国不动产挂号轨制的完美
　　
　　2007年公布的《物权法》中其中关于不动产挂号的有13条，对不动产挂号进行了总的归纳综合，然则不得不认可的是，时至今日，我国尚未竖立一个统一的不动产挂号轨制，而且是已有的司法律例带有粘稠的行政色彩。“不能知足不动产进入市场经济生意业务的需要，不能知足依据物权公示原则和物权生意业务的客不雅观合理原则对物权进行珍爱的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中划定的不动产挂号轨制进行进一步的阐述，笔者从统一挂号机关，完美预告挂号轨制与完美不动产调换挂号轨制。
　　1.统一不动产挂号机关
　　全国各地关于不动产挂号机关的学说有法院说、行政机关说、合理机关说、现状妥协说等等。在实践中，日常分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产挂号；另一种此日本为代表的，行政机关负责不动产挂号。
　　笔者感受，我国不适合法院挂号制的模式。法院不适合做挂号机关的原因有：第一，此后刻的现实情形来看，各级法院承担着繁重的审讯义务，若是再让其负责不动产挂号工作，难免加重法官的工作量，影响审讯效力。第二，从历史上来说，负责不动产挂号的机关就是行政机关，若是将挂号机关更正为法院，合理易近在概念上很难接管。第三，若是真的泛起物权争议的情形下，法院必需要检察挂号真实性的题目问题，若是法院自己就是挂号机关，很概略泛起徇私舞弊的行为，概略使法令失?其合理性。

　　是以，笔者赞许行政机关挂号的模式。首先，若是行政机关负责不动产挂号，可以有用减轻法院的工作，也可以提高挂号的工作遵守，治理多量行政人员的去留题目问题。其次，此次相符我国的传统概念，以及公家的朴质的司法不雅观，因为这样就能施展立法者所预期的司法遵守，即力图切近现实生涯，使日常人发现司法范例背后的价钱理念，并相符日常人的司法情绪。其实，司法的真正权威不是体此刻担保司法实现的国家权力上，而是体此刻司法自身合理性中。再次，这样就可以有用避免法院在审理涉及物权的案件时，泛起徇私舞弊的概略性。若是既做审讯机关又做挂号机关，这种双重身份很概略使法院为了维护自身的优点而损害当事人的优点。
　　2.完美预告挂号轨制
　　我国《物权法》只用了一个条则划定了预告挂号轨制，对预告挂号轨制的划定仅仅勾留在原则性阶段，划定照样对照归纳综合的，缺乏可垄断性，在许多处所都有待晓畅和细化。因该从预告挂号立法编制、预告挂号的内容、预告挂号的法式方面进行完美。
　　在立法编制上面我国的物权法可接纳日本和我国台湾区域的立法模式。日本在《不动产挂号法》中对假挂号作了划定，我国台湾区域则在“地皮法”中划定了预告挂号的内容，而且在“地皮挂号划定礼貌”中对预告挂号若何实施予以细化。因为地缘成分以及同属于年夜陆法系，我国可以借鉴日本和台湾区域有关划定，将预告挂号若何实施进行细化。
　　此外，预告挂号的内容也需要完美。晓畅不动产预告挂号的合用局限，《物权法》第20条划定注解我国不动产预告挂号轨制的合用局限包含：一是生意衡宇，二是生意不动产。然则，这个合用局限和日本以及我国台湾区域司法划定局限对比，过于狭小，应该包含：附前提概略附刻日的不动产物权哀告权；不动产物权的设定、移转、调换或覆灭的哀告权等等。
　　预告挂号的法式也需要完美。如上文所述，要完美预告挂号法式，首先需要一个统一的挂号机关，这也是预告挂号法式完美的前提。还要竖立预告挂号检察轨制，挂号机关的查核首要检察挂号申请是否相符预告挂号的上述要件，不只要检察挂号的法式是否正当，还要进行本色检察。不只如斯，还要预告竖立挂号机关责任制。若是挂号和真实权力之间的差异是由挂号机关所造成的，那么挂号机关应该承担赔偿责任。这样一种轨制有利于挂号机关提高挂号的正确率，有用地避免了因为不动产挂号轨制是一个完美的物权轨制所必弗成少的内容，但我国此刻的不动产挂号轨制还很不完美。
　　在新的《物权法》框架下若何完美我国的不动产挂号轨制，是作者的写作目起点和目的所在。为此，本文谈判了不动产挂号的概念和立法意义。而且列举了我国现行不动产挂号轨制的瑕玷，好比挂号机关不统一，预告挂号轨制不完美等。针对以上瑕玷，本文给出了响应的设施，统一挂号机关和完美预告挂号轨制等。
　　
　　【参考文献】
　　[1]孙宪忠，物权法[M]，北京，社会科学出书社，2011年版
　　[2]王利明，论我国不动产轨制的完美（上）[J]，求索，2001-05
　　[3]王利明，论我国不动产轨制的完美（下）[J]，求索，2001-06
　　[4]王正辉，我国不动产轨制研究[D].上海.华东政法年夜学，2007-04
　　[5]欧阳建胜，论不动产预告挂号轨制，北京，中国政法年夜学，2008-10

我国不动产挂号轨制的缺陷与完美