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摘 要 合理确定房地产企业的成本，否则则房地产企业治理节制、正确策画利润的需要，照样房地产企业策画地皮增值税和企业所得税的主要根柢根底和依据。是以，合理策画房地产企业的成本是房地产企业治理的主要方面，现将房地产企业成本核算的日常法式和大家作一个分享，以期配合完美。
关键词 房地产 成本核算 企业治理
一、成本核算的日常步骤
（一）凭据成本核算器械切实其实定原则和项目特点，确定成本核算器械。
（二）按成本核算及治理的要求，设置有关成本核算司帐科目和账簿，按成本核算器械归集拓荒成本费用。
（三）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算器械之间的分配方式、尺度。
（四）将归集的拓荒成本费用按确定的方式、尺度在各成本核算器械之间进行分配。
（五）编制项目拓荒成本策画表，策画各成本核算器械的拓荒总成本。
二、成本核算器械切实其实定
成本核算器械切实其实定应知足成本策画的需要；便于成本费用的归集；利于成本的实时结算；顺应成本监控的要求。 在上述原则下，参照下列前提，连系项目拓荒所在、规模、周期、体式格局、功能设计、结构范例、装修档次、层高、施工队伍等成分和治理需要等现实情形，确定具体成本核算器械。
（一）单体拓荒项目，日常以每一自力编制设计概算或施工图预算所列的单项拓荒工程为成本核算器械。
（二）在统一拓荒所在、结构范例不异、开完工时刻四周、由统一施工单元施工或总包的群体拓荒项目，可以合并为一个成本核算器械。
（三）对于拓荒规模较大、工期较长的拓荒项目，可以连系项目特点和成本治理的需要，按拓荒项目的必然区域或部位或周期分袂成本核算器械。
1.成片分期（区）拓荒的项目，可以以各期(区)为成本核算器械。
2.统一项目有裙房、公寓、写字楼等分歧功能的，在按期(区)分袂成本核算器械的根柢根底上，还应按功能分袂成本核算器械。
3.统一小区、统一期有高层、多层、复式等分歧结构的，还应按结构分袂成本核算器械。
（四）凭据核算和治理需要，对自力的设计概算或施工图预算的配套行动设施，岂论其支出是否摊入衡宇等拓荒产物成本，均应零丁作为成本核算器械。对于只为一个衡宇等拓荒项目做事的、应摊入衡宇等拓荒项目成本且造价较低的配套行动设施，可以不零丁作为成本核算器械，发生的拓荒费用直接计入衡宇等拓荒项目的成本。
成本核算器械日常应在开工前确定，以便于进行科目的设置和费用的实时归集。而且一旦确定，不应随意改变，以担保成本核算的正确性。
三、成本费用项目的日常设置
拓荒产物成本核算应视拓荒产物的具体情形，按制造成本法设置成本项目。成本项目日常包含下列六项：1)地皮征用及拆迁赔偿费2)前期工程费3)根柢根底行动设施费4)建筑安设工程费5)配套行动设施费6)拓荒间接费。
地皮征用及拆迁赔偿费日常设置地皮征用费（内容首若是支付的地皮出让金、地皮让渡费、地皮效益金、地皮拓荒费，交纳的契税、耕地占用税，地皮调换用途和超面积补交的地价、赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的衡宇成本和响应税金等）、拆迁赔偿费（内容首若是有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿支出，安插及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等；拆迁旧建筑物接纳的残值应估价入账，离别冲减有关成本）、市政配套费（内容首若是向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等）、其他（核算内容首要包含地皮拓荒权批复费、地皮面积测量测绘费等）四个科目进行费用的归集和核算。
前期工程费日常设置项目集体性批报建费（内容首若是项目报建时按划定向政府有关部门交纳的报批费）、筹算设计费（内容首若是项目立项后的总体筹算设计、单体设计费、管线设计费、革新设计费、可行性研究费，制图、晒图费，筹算设计模子建造费，方案评审费。）、勘测测量费（内容首若是水文、地质、文物和地基勘探费，沉降察看费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积测量费等。）、“三通一平”费（内容首若是接通红线外施工用暂时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按划定应交的占道费、道路挖掘费)等行动设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包含开工前垃圾清运费)等）、暂时行动设施费（内容首若是工地甲方暂时办公室，暂时场地占用费，暂时借用旷地租费，以及沿红线四周设置的暂时围墙、围栏等行动设施的设计、建造、装饰等费用）、预算编审费（内容首若是支付给社会中介做事机构受聘为项目编制或检察预算而发生的费用）、其他（首要包含挡光费、危房赔偿判定费、危房赔偿判定手艺咨询费等）七个科目进行费用的归集和核算。
根柢根底行动设施费日常设置道路工程费（内容首若是小区内道路铺设费）、供电工程费（内容首若是变（配）电培植的购置费，培植安设及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源培植费，交纳的电增容费等）、给排水工程费（内容首若是自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水行动设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等）、煤气工程费（内容首若是煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气成长基金、煤气挂表费等）、供暖工程费（内容首若是暖气管道的铺设费、集资费）、通信工程费（内容首若是电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等）、电视工程费（内容首若是小区内有线电视的线路铺设和按划定应交纳的有关费用）、照明工程费（内容首若是小区内路灯照明行动设施支出。）、绿化工程费（内容首若是小区内子工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地培植费）、环卫工程费（内容首若是指小区内的情况卫生行动设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出）、其他（首若是小区四周设置的永远性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等）十一个科目进行费用的归集和核算。
建筑安设工程费日常设置土建工程费、安设工程费、装修工程费、项目或工程监理费、其他五个科目进行响应的费用归集和核算，其中：土建工程费日常又下设根柢根底工程费、主体工程费、甲供材料费（有甲供材料的情形下）三个科目进行费用的归集和核算；安设工程费日常又下设电气(强电)安设工程费、电讯(弱电)安设工程费、给排水安设工程费、电梯安设工程费、空调安设工程费、消防安设工程费、煤气安设工程费、采暖安设工程费、甲供材料培植费（有甲供材料及培植的情形下）九个科目进行费用的归集和核算。
