打造经济性低造价住宅楼的策略分析
    潘展东(广西玉林537000)
     摘要：就打造经济性低造价住宅楼的问题及其策略进行分析。
     关键词：经济性住宅楼；问题；策略；分析
    doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2010.09.077
      随着我国经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，我国的住房条件得到了不断改善。然而，我国的农民仍然占据总人口的大多数，农民的收入还普遍较低，他们和城市低收入者或低保户都没有足够的住宅面积，加之越来越多的农民工进城务工需要住房，因此，打造经济性低造价的住宅楼显得十分迫切。经济性低造价住宅楼的打造对于完善我国的住房市场、促进住房体质改革、推进住宅产业发展、完善社会保障体系有着不可低估的作用，同时还可以维护社会稳定，充分体现社会主义体制的优越性。
    1打造经济性低造价住宅楼面临的问题
     1.1相关法律、法规滞后
    关于居民住宅的有关法律、法规我国至今没有，这就没有与全社会都关心、关注弱势群体的住宅问题的现状相适应。作为一个法制国家，经济性低造价住宅楼的资金、建设、使用问题的根本解决需要有法可依，而目前，我国的相关法律法规滞后，相应的奖惩措施也不够明确。
    1.2建设模式有待改进
    低收入家庭是经济性低造价住宅楼的主要购买者，这基本是一种微利或不获利的房地产开发模式，因此，开发商不会对经济性低造价住宅楼感兴趣。这种住宅由政府规划、建设、管理，楼房建成后，要解决低收入家庭的住房问题，政府要专门抽调大量人员组成专门的管理结构对住宅楼进行管理，这样的人员少，难度大，又没有完善的制度来制约，经济性低造价住宅楼的建设工作也就无法开展。
    政府财政收入的一个很大的来源是土地出让金，尽管经济型低造价住宅楼政府可以出让土地，投资建设，但目前，很多地方政府为了完成任务，尽量减少成本，不管房子的好坏而是注重房子的数量。很多政府选择交通不便、环境不好、价格比较便宜的地方建设，这就给低收入家庭职工每天上下班的时间和交通成本增加了很大的负担。
    1.3地方政府重视不够
    政府的基本管理职能是实施社会保障，这也是其不可推卸的责任，而保障性住房建设的重要组成部分是经济性低造价住宅楼的打造，尽管中央对经济性低造价住宅楼的建设十分重视，出台了许多相关的政策，但是最终还是要由地方来落实，落实到具体实施管理的基层部门。我国经济性低造价住宅一般有两种表现形式，一是政府发放租金补贴给困难住户，由他们租赁社会房屋居住，二是政府出资修建住宅，然后低价卖给住房困难户。政府在经济性低造价住宅的建设中要拿钱，拿地，减少政府的财政收入，影响当地经济的发展。因此，政府对经济性低造价住宅楼没有什么积极性，对其建设也重视不够。
    1.4建设资金投入不足
    财政资金有限是我国实施经济性低造价住宅楼的主要困难。目前我国的社会、经济发展水平比较低，社会实际需要与地方政府的保障能力之间有很大的差距，发展也不够平衡。受我国经济发展水平和生活习惯的影响，社会捐赠经济性低造价住宅楼的资金远远不足，只有通过财政拨款和住房公积金增值收入，资金来源渠道单一，且落实困难，数额不足。加之我国需要经济性低造价住宅楼的家庭总量很大，而真正受益的家庭很少，这些导致经济性低造价住宅楼的供不应求，对我国经济性低造价住宅楼建设的稳定发展有着直接的影响。
    1.5房源供给不足
    旧有的公房是经济性低造价住宅楼的主要房源，但是当初设计的情况和显示情况不同，使得制约经济性低造价住宅楼的一个瓶颈问题变为房源。部分房屋由于隐形房地产市场的存在进入了房地产二级市场，这就导致了经济性低造价住宅楼的房源更加紧迫。按照相关规定，企业和政府是经济性低造价住宅楼的供给主体，然而，实际情况是政府承担主要的经济性低造价住宅楼的供给，企业没有很好的落实这一政策，一般房地产开发企业在政府没有一定的鼓励办法时不愿从事经济性低造价住宅楼的建设。
    1.6施工过程的浪费
    一些承担经济性低造价住宅楼建设的企业没有能够很好的进行节约，如建筑原材料、建筑设备的购买，施工过程中没有对施工材料进行很好的保护造成损失等，没有在施工过程中很好的控制经济性低造价住宅楼的建设费用，加大了投资，进而增加了住宅楼的成本。
    2解决的策略
    2.1完善相关法律、法规
     立法在先、法律健全是世界各国经济性低造价住宅楼建设和发展的基本作法，没有相关的法律、法规就无法保证住宅楼的建设，因此要从下面几个方面完善相关法律、法规：2.1.1从实际出发制定相关法律法规从国家的层面制定一部符合我国国情的有关经济性低造价住宅楼的相关法律，从立法上规定住户的保障水平、保障资金来源、保障对象、保障标准、管理机构的建立、对相关行骗行为的惩罚等。要求各地方结合本地经济发展水平，制定符合地方性的经济性低造价住宅楼保障的法规。
    2.1.2完善住房保障配套法规
    住房保障的内容很广泛，因此要有配套法规的支持。要通过立法促进个人收入和信用情况的监测，制定关于住房保障基金的管理规定，明确保障性住房资金的来源，并对其进行保障，规定监管工作、增值处理、管理机构、运行、管理职责等，修订房地产产权户籍管理法规，明确经济性低造价住宅楼的产权类别，对其具体管理内容和定义做出规定。

    2.1.3完善相关制度
    要通过立法手段完善个人诚信管理体系。这不仅对有效住宅政策有利，也是现代社会管理不可或缺的制度。要建立严厉的惩治措施，对充当生活困难的住户，骗取经济性低造价住宅楼的人进行严厉的惩罚。同时完善以下制度：（1）对经济性低造价住宅楼在总住宅楼建设的最低比例进行规定，将经济性低造价住宅楼建设纳入城市发展规划中。以立法的形式规定经济性低造价住宅楼占住宅市场的最低比例，对于不同地区，可根据不同情况确定一个比例，对低于这个规定比例的，进行严惩。
    （2）完善监管、审批制度。加强对经济性低造价住宅楼开发建设的监督工作。各地政府一定要开发建设经济性低造价住宅楼，并要求进行分配，并对各个取得住宅楼的住户进行相关的审核工作，确保最符合条件的住户住上住宅楼。
    2.2完善发展模式
    鼓励房地产开发企业的建设。政府对进行经济性低造价住宅楼的房地产开发企业，可以给予一定的优惠政策，如不收地价或优惠地价出售，这样开发商可以划出一部分土地进行经济性低造价住宅楼的建设，有效调动房地产企业的积极性。一种方法是以招标形式出让土地时，为竞标方设置有一定社会责任（开发经济性低造价住宅楼）的考察项，来促进中标的开发商开发更多的经济性低造价住宅楼，另一种方法是将经济型低造价住宅房用地与商品房用地配套进行招投标。
    2.3提高地方政府的认识
    地方政府的年度实施项目要包含经济性低造价住宅楼的建设，年初制定责任状，将人、物分派给各个部门，半年后对进展情况进行检查，加强指导监督工作，年末进行目标考核，保证既定目标的实现。这样不仅可以明确责任部门，使部门的责任意识增强，还能对管理措施进行强化，制定切实可行的工作措施和进度安排。
    2.4保证建设资金的供应
    尽快监理土地收益用于廉租房建设的专款，适时进行物业税的征收，拿出一部分作为经济性低造价住宅楼的建设资金；
    将住房公积金增值收入归入经济性低造价住宅楼的建设资金范围。
    2.5加大建设房源供给
    政府作为经济性低造价住宅楼房源的主要供应体，要探索房源的供应方式，保证足够的建设用地，采用收购空置住房、让房地产企业提供部分土地资源、鼓励社会提供经济性低造价住宅楼的建设用地等方法增加住宅楼的建设用地面积，保证经济性低造价住宅楼建设的用地，保证工程的顺利进行。
    2.6控制施工过程
    对施工中的建筑用材料进行货比三家，保证材料既经济实惠，又能满足建筑工程使用的要求，如水泥的使用，要对各生产水泥的企业进行对比，找出符合施工用水泥又便宜的厂家，这样就可以从原材料中节省施工的费用。
    对于经济性低造价住宅楼的建设高度要选择合理，层高不要太高，以满足大多数住户的需要为宜，这样也可以减少材料和施工工期，减少相应的费用。
    3结语
    了解经济性低造价住宅楼面临的问题，针对每一个问题制定相应的措施，国家政府制定相应的政策保证落实，就可以很好的解决经济性低造价住宅楼的建设问题，从而为完善我国的保障体系发挥重要的作用。
    参考文献：
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