从房地产市场供求关系谈调控的长效机制
     刘娟岳阳市房地产产权处湖南岳阳414000
     摘要：房地产行业做为国民经济的支柱性行业，它的发展倍受关注，房价的波动更是万众瞩目的焦点。然而影响房价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。笔者从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对调控的长效机制进行综合研究。
     关键词：房地产市场；供求关系；调控机制
    中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2010）08-0184-01
    1998年7月1日起，我国进入住房购置货币化和住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的房地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。
    房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润。但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。
    一、影响房地产市场需求的因素
    1.居民人均收入对市场需求的影响。居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。2.经济基本面对市场需求的影响。GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP的增长。针对房地产市场，可以清楚地了解到CPI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。3.宏观政策对市场需求的影响。影响市场需求的政策主要是财政政策(包括税收政策)和货币政策。这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。首先税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果。4.汇率对市场需求的影响。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度后，人民币汇率一直处于上升通道中，而且这种升值预期仍然在继续。这就导致了国际资本源源不断地进入中国，投资股市和房地产等资本市场，进而推动整个房地产市场价格的上涨。5.城市人口数量和结构对市场需求的影响。地区的城市化进程、城市人口的数量和增长速度，在客观上决定了房地产市场上对房屋需要的规模和增长速度。
    家庭小型化、分散化越快，对房屋的需要量的增加也会越快。6.对未来的预期对市场需求的影响。对于以自住为主要目的的消费者来说，关心的是近期投入的最小化，而不是远期收益的最大化。因此，对房屋价格涨跌的预期，将直接影响房屋消费的购买行为。对于以投资为目的的房屋需求者来看，如果预期经济形势不好，则大部分的潜在需求难以转化为有效需求。反之，更多的潜在需求转化为有效需求，刺激当前的房屋需求。自2007年末以来，住房消费者的预期发生了变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量持续加速下降。
    二、影响房地产市场供给的主要因素
     1.土地供给因素对市场供给的影响。土地的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。从社会的角度来看，土地的自然供给缺乏弹性，经济供给必然受到自然供给的制约。短期内，城市的土地非常固定，所以土地的供给是非弹性的，实际上，在长期来看，土地的供给又是可以增加的。2.土地成本对市场供给的影响。土地是一种不可再生的资源，但是除了土地资源的稀缺、土地供应的有限性等因素之外，地价还有其特殊的决定因素。土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作用，土地价值随产品的价值派生出来，所以地价一定程度会受到土地上产品的价格影响。3.房地产开发利润率对市场供给的影响。
    在住宅的开发过程中，开发商在这一过程中投入大量的生产要素，这些生产要素价格发生变化势必影响房地产开发成本的变化。但是，开发成本的升降，并不一定能完全决定房屋供给总量的增加或减少。只有在房屋价格不变而成本上升，或开发成本上升速度超过价格上涨速度，且房地产行业利润率低于社会平均利润率与行业风险报酬率之和时，开发成本上升才会使房屋供给量呈减少的趋势。4.宏观政策对市场供给的影响。在房地产市场调控中，政府现在是通过房地产税收、对开发企业的财政补贴和政府投资等财政政策对房屋的供给进行调节。降低房地产业的税率，可以起到促进住宅投资、增加房屋供给量的作用；反之，起到减少房屋供应量的作用。5.对未来的预期对市场供给的影响。房地产开发企业对未来房屋价格的预期一般是根据整个行业的发展周期来进行的。房地产行业的发展周期与宏观经济发展周期之间存在着相关性，只是房地产行业的发展周期略领先于宏观经济发展周期。房地产开发商往往以宏观经济波动周期为重要依据，做出房地产开发项目的开工、建设、销售和竣工时间等的决策。
    综上所述，房价的波动归结于市场供求关系的变化。研究影响房价的因素，就必须对影响房地产市场供需关系的因素进行深入研究，从中寻找出调控房价的有效方法。
    三、调控房价的方法
    (一)分流购买需求
    1.大力发展房屋租赁市场调节供求关系是遏制高房价的关键所在。因此，在我国能否建立完善的房地产租赁市场，有效调节需求结构就成为抑制房价的关键。
    而要完善房屋租赁市场，政府的作用十分关键，应实现房管局、工商税收、公安、计生等多部门联动，在明确各管理机构职责的基础上，制定规范租赁双方和中介机构市场行为的政策法规。为此建议：一是要规范房地产租赁市场。为解决当前部分住房资源使用效率低下、出租人和承租人互相顾忌等方面的问题，需成立存量房管理中心来规范租赁市场。存量房管理中心长期回租空置的已售住房，对于毛坯房可进行统一标准的装修，或要求业主按照标准装修。政府此举的主要目的不在于盈利，而是协调租赁双方的关系，顺利实现部分“购房者”向“租房者”的转变，从而间接调节房地产购房需求，抑制由需求过旺而产生的房价飙高。二是分流城市住宅租赁需求。可利用近郊宅基地作为容纳部分低端租房需求的“水库”。虽然法律规定宅基地不可流转，但并不代表宅基地上的住房要被拒在租赁市场门外；而且城市近郊宅基地一般配套设施尚好，有潜力发展成为弥补城市租赁供给不足的后备房源。

    2.健全保障性住房的准入与退出机制，合理调整需求结构针对目前“夹心屋”大量存在的情况，可以考虑实行“分层优惠制”，适当扩大政策的惠及范围。要定期对入住经适房和廉租房居民的经济状况进行复审，对于收入已提高，不再符合经适房和廉租房申请标准的居民，应由政府依照相关法律法规，根据市场情况评估确定住房价格，并由政府优先回购或收回。
    (二)优化供给结构
    1.新增商品房的户型结构在我国一线城市，小户型住宅市场需求大，但开发量少，因此市场上出现了低收入群体为减少通勤成本购买的市区小户型住宅单价高，而高收入群体购买的大户型单价低的不合理现象。要解决这个问题，一方面，可以考虑对部分旧城改选的项目实施“原拆原建安置房”，即在规划许可的前提下，在拆迁原址建造一部分符合补偿标准的小户型住房以满足被拆迁人的购房需求。另一方面，通过税收、信贷等政策的引导，鼓励开发商开发中低价位、中小户型的普通商品房，限制开发大面积高档住宅，以缓解存量房市场中高端住宅与中低端住宅比例失调的矛盾。
    2.新增住房的租售结构
    在住宅市场中，很少有开发商采用“只租不售”的经营策略，这与住房拥有型的消费观念相关，更与开发商资金有关。由于在开发建设期间，较高的土地成本给开发商的资金周转带来一定压力，因此更多的开发商会选择出售住宅，一次性回收成本的方式。如果能通过土地租赁等方式，适度减轻开发商资金周转的压力，引导其进行租赁房的开发，不但能有效分流购房需求，还有助于房屋租赁市场的管理与发展。
    (三)增强信息透明度
    消费者心理预期的变化是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素之一，因此，增强信息的透明度，积极引导居民购房的心理预期显得尤为重要。首先，要建立房价信息定期发布制度，定期公开典型板块的地价、房价涨幅和建安成本等信息，让消费者充分了解市场状况，根据准确的作息判断分析房地产的走势，避免盲目跟风。其次，要改进房价指数的统计方法。由于住宅价格受地段、建安成本等多种因素的综合影响，若计算期内成交量集中在中心城区者或者高档房占比大，必然会导致住宅总指数上长升，但这并不能客观地反映市场情况。建议淡化全市房价涨幅指标，更多关注板块房价的涨幅，即不单纯用全市平均价格来反映房价走势，而需要细化房价指数体系，按照板块内选择的固定监测楼盘市场价格测算，最好以充分反映市场供需状况的二手房交易价格计算，提高其科学性和权威性。此外，还要完善房地产市场信息披露机制，做好正面宣传和引导，规范媒体行为，营造有利于稳定房价的舆论环境。
    参考文献：
    [1]闫国平.上海市房地产市场价格影响因素研究(硕士学位论文).同济大学,2007.1.
    [2]高波,毛丰付.房价与地价关系的实证检验,1999－2002[J].产业经济研究,2003.4.
    [3]陈金池.现行房价调控措施分析及其对策研究.经济与管理,2009.1.
    [4]贺建清.房地产价格波动：一个基于博弈论视角的分析.天津商业大学学报,2009,3.

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