摘要：随着我国连锁业的发展正处在快速扩张，连锁经营已经成为一种新型的商业组织模式和经营方式，是现代商业的主流模式。但是越来越多地呈现出与房地产的关系，甚至创造出“商业+地产”的经营模式。本文将对于连锁经营的概念及特征，分析了连锁企业实施房地产战略的背景及应用，以期使连锁企业得到更好的发展。
关键词：连锁经营 房地产 经营战略
连锁经营的概念及特征
（一）连锁经营的概念
一般认为一个企业（或企业团体），以同样的方式、同样的价格，在多处同样命名的店铺里，出售某一种（或某一类、某一品牌）商品或提供某种服务，这种经营模式即称之为连锁经营。连锁经营是一种新型的经营方式和组织形式，是贸易轨制的立异，被誉为零售业的“第三次革命”。
（二）连锁经营的特征
连锁经营是把独立、分散的贸易企业联合起来，形成笼盖面很广的大规模销售体系。它是现代产业发展到一定阶段的产物，是社会化大出产的分工理论在贸易领域里的运用。连锁经营这一新型的贸易组织形式和经营方式，以其自身的特点，施展着巨大的“魔力”，掀起了现代零售业的“第三次革命”。
特征表现是尺度化。尺度化即指经营的商品、服务、企业整体形象的同一而尺度化。专业化。专业化是指连锁企业的商品采购、储存、配送、销售及经营决议计划等职能的相互分离而专业化。集中化。分工越细的体系就越需要集中化治理。连锁企业实行集中决议计划和分散经营的治理体系体例。简朴化。连锁企业在业务操纵规范上化繁为简，省去一些不必要的过程，起到了事半功倍的效果。连锁企业岗位职责明确，业务操纵规范简朴而好记，轻易把握，从而保证了连锁企业服务的尺度化和工作的高效率。规模化是指连锁企业在销售网络上、商品采购、商品配送、企业职员培训、销售广告等各种经营资源方面的规模化利用。
连锁企业实施房地产战略的背景
（一）房地产战略是连锁经营的本质要求
目前世界范围零售业态的分布来看，有店铺经营是零售经营的主要业态选择。显然，店铺的开发和建设是有店铺零售店的首要任务。连锁经营的开店战略。开店即开设新店，增加新网点，以扩大营业规模和销售能力。连锁企业只有不断开新店，才能扩大营业规模和销售能力，降低进货本钱和治理用度，施展规模效益，取得快速发展。 铺面规模、结构会影响连锁经营的规模、商品结构和经营方式以及服务方式；铺面建设资金的占用量会影响连锁经营体系活动资金的使用量和资金的使用效率；铺面建设的质量和速度会影响连锁分店的开业时间是否正常和连锁体系的开店战略目标能否实现。而店铺的开发和建设就是连锁店的房地产开发，连锁经营的开店战略从本质上讲就是房地产开发战略。
连锁经营的选址战略。连锁企业的选址战略，就是要确定店铺的选址尺度、开新店的前提、贸易区选择、商圈调查、商圈市场评价，从而确定恰当的业态、优胜的地舆位置、公道的营业面积、有利的贸易和购买环境，使店能够经营成功。而这一切，恰是贸易房地产开发的要求。贸易房地产开发符合了连锁经营的要求，才能给连锁店今后的经营带来便利前提，假如贸易房地产开发不符合连锁经营的要求，店铺选址不当、建筑结构布局不公道、规模过大或过小、购买力不足、交通不便、同业竞争过于激烈等等，都会给连锁店今后的经营带来致命的影响。因此，选址是连锁经营成功的秘诀，选址战略是连锁经营的重要战略。而连锁经营选址战略从根本上讲就是贸易房地产开发战略。
连锁经营的网络战略。营业网点多、销售规模大是连锁经营的最大上风。连锁经营必需开发很多的网点、达到相称的规模才能具有规模效益，施展规模上风。而规模的扩大，仅仅依赖扩大经营范围和贸易促销已经不能奏效，只有依赖网点的增加，在更大地域范围、更多目标顾客市场上，不断增加新网点，扩大销售网络才能实现。因此，连锁经营实质上是网络经营战略。不断地在更大地域范围、更多目标市场上选址、店铺设计、建设及装修、开业，这就是贸易房地产开发。 连锁经营是贸易资本集中、垄断和扩张的产物。而其中，房地产是其最大的资本。因此，连锁经营战略首先是房地产资本运营战略，其房地产运作的好，连锁经营才能获得最大的成功；其房地产运作的不好，将导致整个连锁经营体系的失败。
（二）连锁企业实施房地产战略的实践背景
1.为了推进连锁事业的发展，需要连锁总部提供房地产支持。房地产开发是连锁经营的先决前提，没有经营场地无法开展经营。而房地产开发需要大量的资本，用于土地购置、店铺建设和店堂装修，少则上百万，多则上亿元。而且连锁店要不断的开设新店、增加新网点或吸收加盟店，以扩大规模获得发展，这就需要更多的资金支持。
2.房地产的稀缺迫使连锁企业必需开展房地产经营。跟着经济和社会的发展，城市土地成为稀缺和贵重资源，地价飞涨，土地竞争十分激烈。连锁店为了开新店，纷纷在各个城市圈地布点。但是，因为土地竞争激烈，好的地块早已拿不到，即使是拿到了，拿地本钱也很高。而零售贸易又十分夸大在城市贸易中央、人口稠密地区、交通便利地区开店，这些地区往往是城市土地资源起码、竞争最激烈的地方，因此拿地本钱就最高，甚至是天价土地。再加上不断上涨的建筑材料费、人工费等，使得开店的本钱越来越高，经营收益弥补不了涨价的损失，企业无法承受。在我国每年递增5％至10％的房租本钱，已成为企业开店的最大挫折。这就迫使连锁企业不得不考虑房地产开发的题目，考虑如何才能以较低的价格得到较好的位置和良好的经营环境。
3.零售经营的特殊性、复杂性，要求必需与房地产开发相结合。零售店获得经营场地的方式有两种，自建开发或租赁经营。自建开发，往往得不到好的地块，或拿地的本钱过高，影响连锁企业的开店步伐和经营收益。通过租用经营可以找到好的位置（因已经有房地产公司先抢到好的地块进行了贸易开发），但因为房租上涨过快，经营利润会被涨租吞掉；并且无法对店铺进行改造，租房的结构、布局甚至水电举措措施，都会对连锁经营的商品构成及经营方式带来很大的限制。因此，是自建开发回是租赁经营，必需与连锁经营的整体战略联系在一起考虑。而贸易房地产的开发也必需与商品经营的需要相结合。我国贸易地产空置率高达30%，商铺销售后期经营不佳，其主要原因就是地产商脱离了贸易经营的需要，单纯搞房地产开发，商铺的规模、结构不适应贸易经营的需要造成的。所以，房地产战略是连锁经营的必定要求，贸易房地产开发必需与商品经营相结合。
房地产战略在连锁经营中的应用
美国的麦当劳（Mcdonalds）原来只是卖快餐的，但当它总结出一套科学公道的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并终极利用麦当劳的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的店。麦当劳总部如今基本上不详细经营快餐业务，而更多地分析哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。
麦当劳在中国开设的第一家分店，在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还没有意识到土地可以转化为资本，后来王府井的改造使麦当劳仅因拆迁而得到大笔的土地补偿，此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光的犀利。
实在，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。如世界第一、第二大零售连锁贸易沃尔玛和家乐福，以及国美、苏宁等海内的良多品牌零售店，实在就是贸易用房的最大房主，由于这些店是一个着名品牌，同时它要的贸易用房的量很大，所以他可以用一个很低的价格租到屋子，如沃尔玛的房钱就比其他中小零售商低20%-80%。因为沃尔玛是一个品牌，对地段的贸易远景有较专业的分析，所以可以用比较高的价格把店铺分成良多块租给小业主，房钱差价就是这些店的一个重要的收入来源。因而，这些零售店不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营房地产赚取巨额利润。
参考文献：
1.王吉芳.连锁经营管理教程[M].中国经济出版社，2005
2.郎咸平.模式——零售连锁业战略思维和发展模式[M].东方出版社，2006
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