城市综合体概况与趋势展望范文

正如国际建筑团体十人小组（TEAM 10）所言，“城市将愈来愈像一座巨大的建筑，而建筑本身也愈来愈像一座城市”。城市综合体作为巨型复合功能建筑可谓符合该发展趋势的典型代表。如今，宁波也已昂然进入了城市综合体时代。

一、城市综合体的内涵与特征

城市综合体是一个由高密度、高容积率、多功能、混合性为构成要素和基本特征的城市开发模式，它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其中核心基本功能为：居住(酒店、公寓或住宅)、商务办公与购物中心；其他功能为基本功能的拓展。城市综合体可谓集城市居民日常“吃、喝、玩、乐、住、行”众多功能的“生活馆”，基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体根据不同属性可以分为多种类型（见图 1），但无论何种类型的城市综合体，都具备以下典型特征：超大体量的规模，高密度、集约性的建筑设计，快捷高效的交通体系，复合互补的物业配套，现代的景观设计，巨额的投资资金，较长的开发周期等。二、城市综合体对于宁波城市发展的意义我国的城市综合体发展虽然起步较晚，但发展势头迅猛。近年来，北京、上海、广州等特大城市已经成功打造了众多以商业为核心的城市综合体，并在不断探索和实践更具综合功能的城市综合体。宁波作为东部沿海发达城市，也必须深刻认识城市综合体对于自身城市发展与提升的重要意义和影响。

（一）有利于促进城市土地集约使用，落实紧凑型城市发展

随着快速工业化和城市化进程的推进，宁波的城市发展面临巨大的空间资源约束。而城市综合体在有限空间内密集分布居住、商务、商业、文化娱乐等功能，通过各业态综合布局，可以最大限度地高效利用土地资源，促进城市土地集约使用，提高城市单位空间容量，缓解土地资源紧张局面，是落实紧凑型城市发展理念的现实抓手。

（二）有利于突破“单中心”格局，促进网络化都市发展

处于非核心区域的综合体项目开发，可以吸引大规模的人群集聚，提供大量的就业空间，完善周边的基础设施配套，使得所处区域的土地价值在城市化与地产开发过程得到快速提升。同时，城市综合体的功能复合性和“城中城”特征，可以使其为中心能形成一定规模的居住生活圈，多个综合体的建设能够实现“多中心”的空间结构，有利于突破“单中心”发展模式，加快宁波网络化都市发展。

（三）有利于发挥功能集聚效应，推进绿色城市建设

城市综合体的功能集聚可以创造“整体大于部分之和”的效应。因为集约的土地利用可以克服低密度、各城市功能相分割的蔓延式空间组织结构，不同性质的土地相对均衡地分布不同功能的建筑群，能够有效避免土地过分集中于某一特定功能，在一定程度上解决城市出行交通压力大、过度依赖汽车等问题，实现可达性高、可居性高、利益共享的城市精明增长。所以，城市综合体还将是推进宁波绿色城市建设的有效载体。（四）有利于拓展城市公共空间，创造良好社会效益城市综合体的选址往往是城市的中心、副中心或交通枢纽等重要地段，而且它本身具有多元复合功能，因此将会成为区域内乃至整个城市最具有活力的场所，市民公共活动文化的中心，有利于大幅拓展宁波城市的公共空间，为居民的物质消费和精神消费提供丰富多元的空间。

（五）有利于提升城市竞争力，改善城市形象

城市综合体作为服务业发展的重要载体，是楼宇经济、总部经济的有机集成。加快城市综合体建设，对于进一步增强宁波的城市创新能力、打造转型升级新模式以及扩大投资、服务民生、促进消费等都具有重大意义。此外，超大体量且具现代设计感的城市综合体建设还将有利于改善城市形象、打造城市标志和名片。

三、宁波城市综合体发展的现状与特征

（一）发展现状

2006 年落成的鄞州万达广场开启了宁波的城市综合体时代。经过 5 年的起步期快速发展，截至目前，宁波已建成的综合体有 4 个，而计划在未来三年内陆续开业的综合体还有 5 个。若将城市综合体的多种功能划分为商务（包括办公、酒店、会展、会议等）、商业、居住、文化娱乐（包括餐饮、影城、书店、休闲运动等）四大类，则可见这 9 个综合体的各自定位（表 1）。（二）主要特征从总体空间布局看，近期宁波的城市综合体主要集中分布于三江片，未能有效体现综合体对于新区、新城、郊区等区域的带动能力。选址方面也与宁波中心城轨道交通以及市域交通规划的衔接不足，没有充分发挥交通枢纽型综合体模式的优越性。总体上，宁波的综合体布局呈现出自下而上、相对散乱的状态，与城市远景发展格局以及近期引导方向并不十分契合。然而，综合体项目往往投资金额巨大、开发周期较长，因此若无先行规划统筹，则易造成资源浪费、重复建设等问题。从内部功能配比看，根据宁波已建成和在建的 9个综合体项目内部物业面积配比比例加总后的平均水平分析，目前占明显主导地位的功能是商业，即以商业为核心的商业地产开发模式仍是宁波城市综合体项目的主流。后续排名分别为居住、商务、文化娱乐。根据国际经验，城市综合体发展的趋势将是越来越注重文化在项目中的运用以及公共空间的打造，而且，只有达到合适的功能业态配比才能符合城市综合体建设的初衷，发挥其能带来的经济、环境和社会效益。因此，商业功能“一业独大”的状况有待日后改善。从综合体数量看，根据与杭州、无锡、济南这 3 个城市比较分析，可见宁波的综合体数量相对其人口、面积、经济等城市主要规模指标来说明显偏少，即使以每百万常住人口综合体数量为 3 的较低水平和宁波常住人口达 1000 万的保守估算，城市综合体总数也至少达到30 个，远超过目前建设总量。但从总用地面积和建筑面积看，宁波则较为可观，说明宁波综合体的平均规模较大。四、宁波城市综合体发展的展望与对策

（一）总体思路：统筹规划，创新体制，以绿色“城中城”促绿色城市发展

本着“政府引导，企业运作”的基本理念，建议政府对城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序等进行统筹规划。与此同时，为了扶持综合体发展，政府还应积极制定配套政策，勇于创新相应的体制机制。例如，在政策方面，政府应就综合体项目实施过程中涉及的土地出让、信贷支持、税收优惠、配套费用等方面制定符合宁波实际的扶持政策；在工作组织方面，建议成立城市综合体建设领导小组，并建立定期例会制度，形成多部门、多系统、多环节整合的大平台以简化项目审批程序，及时解决难题，为城市综合体建设提供优质服务；在投资体制创新方面，可根据市场需求和区域特点，采取边投入、边建设、边经营的模式，进行分布开发、滚动发展，还可引入 BOT、TOT 等市场化运作，大力吸引社会资金等。若宁波的城市综合体在政府的积极引导和活跃的企业参与下快速发展，则将充分体现出城市综合体对于低碳交通、低碳生活等方面的贡献。而且城市综合体自身的开发建设也必须定位于高效生态型发展模式，即通过推广绿色节能技术、倡导整个环境体系的节能减排等成就绿色建筑典范。因此，多个低碳综合型的绿色“城中城”将作为微观城市功能的调节器，促进宁波绿色城市的快速发展。

（二）布局构想：内密外疏，合理均衡，以多功能实体中心促网络化都市发展

随着宁波市域综合交通体系进一步完善，宁波将通过功能疏解、多核集聚，形成“紧凑城市、开敞区域”的城市区域发展形态，构筑起网络型组团都市化格局。大都市功能空间将进一步走向分化整合、有机集中、网络一体、簇群互动的“结点—网络”组织模式。但是，大都市中的“结点”培育绝非易事，通常都需要依托大型项目的带动才能见到实效。而具有功能复合性和“城中城”特征的城市综合体无疑是推进“结点”建设的有效项目载体，可以通过集聚人口、完善设施、提供就业等形成网络化都市“结点”中的实体“核心”。从拉开宁波城市发展框架的需求来看，城市综合体应多布局到新城、新区等结点区域以带动当地发展。但从城市综合体自身需求看，其选址的好坏直接关系到其项目开发的成败，因此往往对选址要求非常高。根据国内外成功实践经验，发现在初期综合体几乎都建在地段优越、交通畅达、人流量大、商圈繁荣的城市核心区，后期才出现了选址于城市副中心或规划的未来城市中心等情况。因此，宁波的城市综合体发展在布局选址方面，既要结合未来城市发展格局和方向，也要考虑综合体自身的特点和需求。建议以“内密外疏，合理均衡”为原则，在进一步优化城市中心区城市综合体空间布局的基础上，通过城市规划、土地利用规划、交通规划等辨析出宁波未来外围的战略性增长区域，在这些区域重点打造具有核心功能的城市综合体，并对城市综合体的定位和规模进行引导和控制。在功能导向方面，应在强调功能符合的基础上根据区域特点，提倡城市综合体的多元化特色发展。例如，围绕城市创新功能提升，可在高新区、北仑港区、杭州湾新区内规划开发出若干个创新主导型综合体；围绕城市集散功能提升，在海曙南站区域、江东火车站区域等开发交通枢纽型综合体；围绕生态旅游功能提升，在东钱湖、溪口、象山港湾等区域规划休闲旅游型综合体。在建设规模方面，则要考虑用地资源、功能特色和辐射范围等因素，制定用地规模、建设总量以及开发强度等技术性指标。

（三）成长时序：结合城建，有序推进，以大项目开发建设促城市功能提升

动辄数十亿、上百亿元投资的城市综合体往往是政府屈指可数的重点项目，对于促进城市功能提升、改善城市形象、提升竞争力具有显著成效。因此，应把城市综合体建设与宁波的旧城改造、新城开发、卫星城建设、功能区培育的时序和方向有机结合，使大项目开发建设充分发挥出对于城市功能提升的带动力。各区块应从自身现实基础和承载力出发，重点谋划，重点打造，条件成熟一个、开发一个，避免盲目立项、半途而废。此外，由于城市综合体体量庞大、业态多元，开发周期长达数年，因此在单个综合体项目的推进时序上，也应根据市场需求、区域特点进行合理安排。一般处于城市核心区的城市综合体项目，由于所处区域本已是人口高度集聚、交通便利发达，因此在开发顺序上可先选择商业、商务等业态；而处于新城或新区等非核心区域的综合体项目，则因所处地段尚待培育，可以在开发顺序上应先启动住宅建设以集聚人口，然后再滚动开发商业、商务、文化娱乐等其他业态。

五、结语

本文在宁波综合体发展现状与特征的分析基础上，从体制机制、空间布局、建设时序等方面作出了展望与对策建议。但是，城市综合体作为方兴未艾的新事物在宁波的发展历程尚短，可借鉴的国内外理论和实践经验也不丰富，其中的规律和经验有待不断深入的研究与探索。

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