存量房，指已被购买或自建已取得产权证的房屋，一般为二手房。二手房买卖涉及不动产、信贷、税收、经济调控等多项政策，周期长、流程复杂，随之而来的交易风险也大了很多。有些人买房买的烦心、闹心甚至揪心。在代理了很多商品房买卖合同纠纷，帮助客户卖过建外的写字楼，买过东城的四合院之后，在此总结一下二手房买卖的那些事儿，与中介打交道的那些事儿，以使更多人能够买房买的称心、顺心以及舒心。

　　户籍不限。

　　年龄20--35岁

　　学历高中或中专以上。

　　有无经验不限

　　底薪：1000元。

　　善于挑战高新，对金钱有猛烈的欲望

　　能够承受高强度的压力，

　　这是房地产中介打出的招聘业务员的广告。他们是怎样的一个群体，他们走在大街上，你会一眼就认出：这是中介。他们一天工作十几个小时，有时只能吃一顿饭。买卖双方有可能都不念他们的好。有人进，有人出。有的甚至干不到一个月。每天有店开张，时常也会有悄无声息的关门。就在回龙观龙泽地铁附近短短的200米街道上就有十多家的中介！竞争的残酷，监管的落后，管理的疏松等使得很多人并不待见这个行业以及这个行业的从业人员。

　　本人并不试图去分析这个行业，也不是去鞭笞或褒扬什么，更不是想否定中介在二手房交易中所起的作用，只是针对业已存在的、为大家所诟病的这个行业所存在的个别现象进行归纳。

　　为谁说话？

　　“你们更向着谁？”这是一位买四合院的老太太在签合同时认真地问中介。中介停了一两秒钟答复道：“我们应该更向着买方，由于买方付给我们钱了！”真是这样吗？中介究竟是为买方说话还是为卖方说话？在看房的时候，你会看到中介全力以赴地推销；在谈判时，你会看到中介帮买方杀价。与律师毫无疑问地老实于其委托人不同，中介想看到的只是买卖双方尽快签订合同。中介是为促成这单交易而忙活，由于只有买卖双方成交后他们才华拿到中介费！

　　三十六计之借刀杀人

　　“敌已明，友未定，引友杀敌，不自出力。”中介约看房的时候，会同时约三五家，其中也有可能会有托。你不买，不要紧，看房的人有的是。而且还明告诉您，明天另有三五家呢！你着急了，你不是在看房了，你是在与别人抢房！

　　三十六计之无中生有

　　“诳也，非诳也，实其所诳也。少阴、太阴、太阳。”无二生有，虚虚实实，真真假假。你所看到的，绝不但仅是你所看到的。“小区门口会有一条地铁通过，早就规划了，差不多快建完了，明年或后年就通车！”你回去上网一查，实在是这个地区，如回龙观地区、望京地区或是亦庄开发区有地铁，离您所看的小区好几站地呢。“交通特方便，出门就是公交站牌，离地铁不到非常钟！”不到非常钟，是说的您骑车或开车，绝不是走路。“人家这是婚房，刚装修没几年。”

　　“业主着急用钱，才卖的这么低！”两三个人你一言，他一语保准能把你侃晕。那看房的短短十几二非常钟内很难发现什么问题。

　　三十六计之偷梁换柱

　　当你费尽历尽艰辛，好不容易看上一个无论是地理位置、户型、朝向、楼层、面积、价格等各个方面都合适的房源，第二天准备交定金签约的时候，晚上中介打来电话：“姐啊，哥啊，明天签不了约了，那套房子已经卖了，人家全款，还加了两万！没办法啊，好房子都看的上啊。下次您得该出手时就出手啊！我这儿另有个独家房源，就跟那个一个小区，户型什么的都差不多，要不您明天来看看？”

　　当你拖着工作了一天而极度疲惫的身体赶过去一看，要么面积大超出你们的预算，要么户型极其怪异，要么把角，要么临街，要么是你中意的脏乱的一楼或是没有电梯的顶楼。总之，就是没有你当初看上的好啦。“姐啊，哥啊，我给您说吧，现在好房子太少了，这房子已经相称不错了，另有好几个人等着呢，我是看在您实在，很想和你合作的份上才先带您来的呀，您可想好了啊，过了这个村，就没这个店儿了啊！”是啊，你是不是会想，咱是刚需，要不买，兴许这样的也会买不到啦。用黄金房源先吸引你的注意力，之后再来一个偷梁换柱。期间，火候的掌握，心理攻势的运用使你不知不觉中就被影响。

　　三十六计之苦肉计

　　等你看了房，付了定金，谈了几轮，终于要坐下来签买卖合同了。你心想，不就是过去签合同嘛，十几分钟就能搞定！买卖双方在中介的洽谈室拿到的中介准备的合同竟会只有不到三页。买方说，我付了钱，会不会过不了户啊？卖方说，我怎么能包管拿到钱啊？买方说你迟延交付怎么办？你的房子不能卖怎么办？你拖欠物业费怎么办？水电煤暖有线怎么交接啊？税费怎么负担啊？全部问题都抛向中介，你不是说什么都不缺，什么都没问题吗？中介把买卖双方分到两个屋，挨着表明。一轮又一轮，从中午到下午，从下午到晚上，从晚上到深夜。屋中烟雾缭绕，腹中饥肠辘辘，你是头晕、眼花加恶心。愣是把一个买房变成了打仗。最后你终于坚持不住了，爱咋咋地，签了吧，都折腾这么长时间了！就在你稀里糊涂从了，而签下你的大名的时候，实在有很多问题你们没有说清楚，甚至都没有说，你们争论的面红耳赤的东西，有可能恰恰是不重要的东西。

　　别的，另有瞒天过海、欲擒故纵、趁火打劫、乘虚而入等，那真是防不胜防啊。信息不对称，专业不对口、纯熟程度不对等再加上二手房交易本身的流程繁琐复杂、周期长涉及知识多等特点，是很难摸清其中水深水浅的啊。

　　【作者简介】

　　丁华磊，大成律师事务所执业律师，毕业于中国政法大学。执业领域主要为外商投资、房地产、涉外民商事争议解决。

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