【摘要】房地产企业开发成本是开发商品房所支出的全部费用，主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等构成。本文针对房地产开发成本的构成、控制措施与常用方法进行探讨。以期通过本文阐述成功的进行项目成本控制，实现成本控制目标。
     【关键词】房地产;建筑开发;成本
    发展，是摆在房地产开发企业开商面前的一个重要课题。房地产企业的核心竞争力主要在于两点，一个是产品的差异化竞争，一个是产品的成本竞争。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制房地产企业的开发成本是关键。
    1.房地产开发成本的构成
    房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。
    1.1土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费等。
    1.2前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。
    这部分占房地产开发成本的比例相对较低。
    1.3建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。
    1.4市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
    1.5管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小。
    1.6贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。
    1.7税费包含两部分：一部分是税收，另一部分是行政事业性收费。这些费用在开发成本中所占比例较大。
    1.8其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
    2.开发成本控制的有效控制措施与常用办法2.1国有土地使用权出让金控制2.1.1拿地前充分勘察地块及周边现状条件，重点对给水排水接驳点的远近、容量、压力的大小是否满足施工与交付使用要求，接驳是否要改道或增容；施工电的接驳点远近、容量大小是否满足施工与交付使用要求，接驳是否要架空或埋地、是否要增容；电信、煤气的接驳点远接、容量、压力大小是否满足交付使用要求，今后是否要改道或增容；道路状况是否满足施工要求，是否要做临道，交通是否便捷；周边建筑物地基处理状况、现有售价；现场内的拆迁进度；有无障碍物；周边邻居分布状况；竞标对手状况；招标文件要求等10个主要方面进行详细的摸底、测算，风险分析并根据自身条件制定出高中低多套投标报价方案，在拍卖现场沉着报价，尽量使中标价控制在心理价位内。
    2.1.2拿地后在与政府的交涉中，应充分了解政策规定，发挥公关优势，使得在土地出让金的支付比例、时间、次数上争取尽可能的优惠政策，间接降低土地成本。
    2.2工程规划及设计费控制
    2.2.1在规划阶段对楼栋布局、楼间距、建筑密度、容积率、商业住宅分配比例、车库人防、套型面积比例等方面精打细算，多方案比选优化设计，尤其是在容积率上充分利用规范、政策边缘、类似楼盘实例据理力争，在行业潜规则中稍微突破零点几，就能带来极大的效益，以实际使用土地面积为6万m2为例，突破0.2，即增加1.2万m2建筑面积，经济效益十分可观。
    2.2.2在设计阶段采取多轮次、多单位的招标比选，以最优的性价比确定设计单位及费用。
    2.2.3严格控制设计质量，在前期尽可能计算出各项概算经济指标，采取内部图审或交底的方法进行控制，避免因设计自身失误带来的成本增加，设计费用的支付与之挂沟。
    2.2.4在建筑结构设计阶段对基础选型、套型搭配、建筑标准、含钢量、使用功能配置方面进行优化，避免成本的浪费。
    2.2.5针对销售群体，在建筑外装立面装饰、保温材料、门窗材质与型号、防水材质与施工方式、护窗栏杆的材质与式样、电梯空调设备选型等在档次与品牌上进行合理的配置，以最优的性价比反映楼盘品质与特质。
    2.3三通一平费控制
    由于拆迁进度不能满足开发进度，且拆迁人与被拆迁人的矛盾较大，往往成为工程进展的颈瓶，因此控制的措施与常用办法主要有：2.3.1跟踪拆迁的进展，充分掌握场区内的拆迁矛盾分歧所在，及时与相关职能部门勾通，以较小的花费调动起政府职能部门具体经办者的积极性，加快场地交付进程。
    2.3.2不要贸然介入矛盾体中，对延期造成的损失以联系函的形式留取依据，为今后谈判取得更大的优惠政策提供法码。
    2.3.3在拆迁双方谈不拢的情况下，尽量利用当地的土方队进行三通一平，以便拆迁一片，交付一片，施工一片；在拆迁双方谈拢的情况下主动配合相关职能部门投入适当机械人力，以加快平整进度，提高时间的资金价值。
    2.4建安成本控制
    2.4.1采取两种方式确定承包商与合同价，一种是采取充分招标比价的方式，货比三家，充分利用市场竞争优势，让承包商实现报价让利，成本下浮；二种是议标，先招再议，在议标中明示或避免招标过程中因存在图纸、技术、工期节点等各类含糊不清的问题或矛盾而可能导致的后期现场施工纠纷、索赔等成本增加的风险。
    2.4.2对量大价高的主要材料采取集团采购的方式，争取材料供应商的最大优惠，降低采购成本。
    2.4.3建立各类型的合格承包商库及材料供应商库，不间断的进行考评及补充，保证招标比价不因投标人局限性而产生报价上的不充分竞争。
    2.4.4建立合同与付款、结算联动审核体系，工程、成本、财务、法务等职能部门各司其责，实现合同订立执行的最优化。重点避免合同的订立、执行与付款、结算、工程现状脱节造成不必要的超付风险与失控风险。
    2.4.5建立结算审核体系，使得任意合同的结算经过适当级别的审核，能充分防范因低价中标而带来的低中

高结隐患，合理确定结算价并使资料具备可复查性。
    2.4.6建立设计变更、签证限额审批体系，使得设计变更签证在成立阶段就能预估费用，修正其对整体成本的影响，为付款提供依据。
    2.4.7建立现场管理、质量、进度、安全控制体系，重点避免因质量、进度原因对销售效益产生负面影响，如质量有隐患会带来销售率不高、纠纷多、社会效应差等负作用；进度跟不上则影响销售旺期，资金回笼慢，违约赔偿等。
    2.5园林绿化成本控制
    2.5.1充分了解市场，重点加强材料采购验收关、养护关、补植关，提高成活率，避免因其专业性较强而给承包商钻空子，真正做到物有所值2.5.2合理提高景观品位，适度增加园林绿化投入，以一美遮百丑、形成视觉亮点，给销售带来高附加值。
    2.6人力资源成本控制
    2.6.1人尽其材，物尽其用，充分发挥各级员工的积极能动性，用合适的人干合适的事，避免人材浪费。
    2.6.2建立合理的绩效考核制度，使能者上、中者养、差者退，形成适当的收入差级，避免大锅饭现象。
    2.7营销成本控制
    2.7.1建立广告、推广、样板、售楼处的费用预算体制，实行成本总量控制，在实施上有计划性、预控性，不得随意突破。
    2.7.2充分发挥招标比价的作用，使其采用的媒体性价比最优，控制营销成本。
    2.7.3根据市场销售环境，采取合适的营销方式(行销、坐销、媒体、代理等)，动态控制成本，以合理的支出，达到效益最大化。
    结束语
    房地产开发项目的成本控制过程是技术和经济相结合的动态管理过程，且有较强的系统性、综合性、科学性，需要项目成本管理参与者共同努力，群策群力，充分发挥集体智慧，调动大家积极性和创造性，才能成功的进行项目成本控制，实现成本控制目标。
    总之，一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制，只有通过项目开发全过程实施有效的成本控制，才能最终取得良好的收益，为企业创造较高的经济回报，并为下一步企业的发展打下良好的基础，形成良性循环。
    参考文献：
    [1]吕淑波.施工企业财务会计[M].北京：金盾出版社，2006.
    [2]吴晶，谢渊明.房地产会计300问答[M].
    北京：中国建筑出版社，2007.
    （作者单位：哈尔滨东方美晨房地产开发有限公司

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